深圳地产调控稳步进行坚持长期方向不变.docVIP

丽仁地产：深圳的调控不会改变行业长期的政策方向　　11月1日，中国人民银行深圳市中心支行发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》，对第二套住房贷款首付比例提出了新要求，即贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。不过，对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定；继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。 　　政策出台短期内对成交影响有限 　　深圳将购买二套房的首付比例从60%调整至70%，纯属情理之内。促使此次新政出台的主要原因是快速上涨的房价。从国家统计局公布房价指数看，深圳房价环比已经连续上涨14个月，同比连续上涨10个月，在9月份涨幅更是高达20.1%，远远超过深圳年初制定的房价上涨不超过人均可支配收入涨幅的目标。当前深圳商品住宅的库存面积为298.5万平米，按照过去六个月销售的移动平均计算，去化时间低至8个月，供不应求的局面凸显，未来房价上涨的压力巨大。在此背景下，早在10月11日，深八条中就提出了加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利，传递出调控政策加码的信号，因此此次调整二套房贷首付比例至7成只是深八条的落地执行，符合大家的预期。 　　将二套房贷首付比例调整至70%，不可避免的会对大家的心理造成一定的影响，但不足以改变房价上涨的预期。我们知道，自从三季度以来，银行由于房贷额度受限，部分银行暂停房贷或上浮房贷利率，据媒体统计，从10月中旬开始，深圳已有15家银行上调房贷利率，其中首套房最高上浮20%，二套房最高上浮30%。因此此次提高首付比例短期内对成交影响有限。我们调研结果显示，上周末深圳楼盘上访量并没有下降，可以看出新政的出台并未能冷却购房者的买房的热情。但值得警惕的是，如果这一政策持续执行下去，将对明年的房地产市场产生抑制作用。此外，据深圳房地产信息网统计，深圳11月份预计有29个项目开盘或加推，在需求仍旧旺盛的情况下，我们认为未来两个月深圳成交依然可期。 　　政策大方向已经明确，市场与保障并重 　　10月29日下午，中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。会议上习主席明确表明了房地产行业对中国经济的重要性，并对行业的中长期问题进行明确解答。从习主席的讲话中可以清晰的看到政策的大方向已经明确：市场与保障并重。 　　首先，调控思路由过去的抑制需求转为促进供给。此次习主席的发言并没有涉及需求抑制，反而强调千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置，建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式，这说明政府已经意识到过往抑制需求的调控政策无法抑制房价上涨的问题。上一届政府的调控政策，无论是2005-2006年的财税政策，还是2007年的差别化信贷政策，抑或是2010年开始的限购政策，均围绕需求抑制展开，但是抑制需求不等于消灭需求，而抑制需求政策的出台也让开发商的预期发生转变，减少市场的供应。因此，在市场消化了政策的威力后，当期的需求和之前被抑制的需求一起释放，加上供应不足，造成房价的新一轮上涨，造成行业周期波动短暂且剧烈。而促供给政策的实施，不仅有利于解决房价持续上涨的局面，也可以从实质上改善居民的生活，促进行业预期稳定供需平衡，有利于平稳健康发展。 　　其次，重新提出以政府为主提供基本保障。习主席讲话中指出，十二五规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右，这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。同时指出要重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。其实，早在1998年我国开始住房改革，就正式通过《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。该文件对当时地产定位是以保障房供应为主。但2003年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中房地产行业定位明确改为逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。自此，房地产行业的市场化定位被完全定位于商品房市场，保障市场进入缺失状态。此次习主席的发言，表明政府重新开始高度重视保障房建设，并且保障房建设以棚户区改造和公租房为主，未涉及限价房，经济适用房。我们认为未来行业将紧紧围绕低端靠保障，中端靠市场，高端有抑制，市场与保障并重为主的方向进行。 上海丽仁行房地产经纪有限公司