房地产开发大作业2014教材.doc

安徽工业大学商学院 2013-2014第二学期房地产开发与经营 大作业 姓名 _____周莉____________________ 班级 ______程112___________________ 学号 _______119044234__________________ 任课教师 ________吕自豪________ 日期 2014年4月 1、在社会经济发展过程中，普遍存在对环境的破坏、对资源过度开采使用，造成资源浪费的现象，而当下消费者环保意识逐步增强，绿色消费观念日益盛行，请结合房地产行业发展现状，你认为在房地产开发过程中如何贯彻绿色营销的房地产开发理念？（20分） 答：随着房地产市场的竞争日益激烈，而由建筑材料所导致的室内气体污染问题日益严重，因此，对于房地产开发商来说引入绿色理念，实施绿色营销非常必要，它将为企业争取竞争优势，并带来新的卖点。但房地产开发商又应该如何将这一理念贯彻执行呢？下面是我的观点。 (1)、将绿色理念融入到设计中 绿色住宅要杜绝粗放、浪费的模式，以最低的能源和资源成本去获取最高的效益。早在几年前，一些开发商就开始尝试将“绿色”的理念融入部分设计之中，在节能水龙头、节能灯上探索。作为全方位、立体环保工程的“绿色住宅”，土地资源的节约与新型建材、新型墙体的采用是其构成内容，住宅墙体提倡使用高科技环保建材。进入住宅小区的能源有电、燃气、煤，对这些常规能源要进行分析优化，以便从系统上采取优化方案，避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到50%以上。同时，应充分选用自然资源，如自然采光以节约电能，尽可能采用太阳能热水系统等。在有条件的地方，鼓励采用新能源和绿色能源（太阳能、风能、地热、其他再生能）。在水环境方面，室外要设立将杂排水、雨水等处理后重复使用的中水系统、雨水收集利用系统等，供水设施宜采用节水节能型。选择不会对人体产生伤害、有助于节能、尽量减少维护需求的绿色环保建材，是建造“以人为本”住宅的基本要求。如塑钢窗比传统的木窗、铁窗及铝合金窗更节约资源，且保温、隔音、隔热效果更好。 （2）、通过绿色认证，增加企业的可信度 对于实施绿色营销的房地产企业，获得房地产联合会和环保总局的绿色认证是非常重要的，这样可以增加企业的信誉和可信度。欧典地板在1999年进入中国市场的时候，就是通过申请环保认证的方式，获得了巨大的卖点，得到了消费者的青睐，这令很多早于欧典进入市场的地板企业措手不及。另外，企业还应该将设计、开发、建筑、装修、的全过程都透明化，包括所使用的各种绿色建材、绿色家居等都披露给消费者，并予以承诺，这样更能增加企业的可性度。 （3）、绿色促销策略 对推销人员实行绿色培训，在宣传、公共关系等促销手段中，强调绿色环保特征，把产品、企业与环保有机联系起来。重视售后服务,真正为消费者服务,为环境保护系统服务。 （4）、绿色营销的定价策略 根据环境有偿使用原则,企业环保支出应纳入产品成本,制定产品的绿色价格。绿色产品的价格因其技术、原料等原因造成绿色产品的价格 普遍比一般商品高，而在我国目前价格因素仍是影响消费者购买的最敏感的因素之一，因而降低经营成本，制定合理的绿色价格是绿 色营销成功与否的关键因素之一。 总之，房地产业导入绿色理念，实施绿色营销，发展绿色生态住宅区，对我国经济的可持续发展有着重大而深远的意义。但作为一种全新的生活理念和消费模式，有一个推广、普及和实现的过程，也受到经济发展水平、消费者的文化素质、法制观念，以及人们的价值观等多方面条件的制约。要使绿色消费由时尚变为每个消费者的自觉行动，成为社会主体消费模式必须由消费者、生产者、社会管理着——政府，三方互相配合，共同推进。 2、近年来我国住宅商品价格持续上涨，房价居高不下，导致相当一部分人难以承受当前的高房价，人们对房地产发展的有诸多怨言，请从我国当前社会发展和经济环境入手，分析我国住宅价格居高不下的原因有哪些？2010-2013连续进行多轮宏观调控收效甚微，你如何看待或评价房地产调控政策？（20分） 答：住宅价格居高不下的原因我认为有一下三点 、房地产住宅市场存在着巨大需求,促使房价上涨。首先,这几年随着我国城市化进程的加快,大量人口进城居住、就业,以及广大居民改善居住条件的愿望加强;其次,绿色住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起,商品房档次明显提高,有效需求很旺盛;再次,拆迁安置增加了房地产市场的整体需求,且这部分需求将保持稳定的增长;最后,1998年以来政府为刺激经济增长,选择房地产消费作为切入点的“政策惯性”作用,以及受“入世”、“申奥”和“申博”等好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”,刺激了房地产消费需求和投