宿迁卧龙湾提报.ppt

三、通路要畅，钱要省！ 浪费广告费是可耻行为！ 我们的广告必须 直击目标客户！！！ 卖房！卖房！！还是卖房！！！ 大牌+现场导视+短信+拜访物料 唯美？太虚！ 只关心如何戳客户“心窝” 调性？不玩！ 发布信息，不怕“不着调” 广告？卖房！ 我们的广告就是销售力！ 风险： 江湖传言：“ 近日，一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也务必要在今年7月前卖完手上所有存量房，猜测京城或许会在6、7月出台一些重磅型的调控政策，导致央企开始甩货快跑。建议民企对此要加强警戒。而中原地产华北区域董事总经理李文杰也判断说该消息基本属实。” 如果本项目错过7月之前的好时机， 就是最大的风险！！！ 攻······ 智旭会这样做------------ 营销方略 目标： 76套别墅 36套小高层 节点： 7月1日开盘 推广以别墅为主，小高层带着卖 策略： 扩大知名度 提升美誉度 营造紧迫感 战术：拜访+活动+“托” 第一步： 4月15日---4月30日 找靶子 任务：1、销售筹备； 2、建立客户数据库---1000组。 请开发商配合收集宿迁纳税百强企业主、科长级别以上公务员、主治医生、高级教师、垄断行业高管、高档消费场所等潜在客户名单。 第二步： 5月1日---5月31日 广蓄客 任务：1、上门拜访客户； 2、每周搞一次小型公关活动。 每轮拜访客户达50组以上时，就邀约客户至现场售楼处或样板间举办藏品展览，中医保健，瑜珈养颜等活动。 第三步： 6月1日---6月30日 放诱饵 任务：1、收订； 2、每周搞一次小型公关活动； 收订策略： A、1000元小订圈定更多客源； B、定房号排顺位 ；1000元定一个顺位 ； C、每个房源限排3个顺位 ； D、预订可享多重优惠，房源统一销控。 第四步： 7月1日--- 开盘/强销 任务：1、开盘； 2、针对“特定客户”制定策略。 开盘预案： 1、根据预订客户量控房源； 2、酌情安排若干专业房托； 3、开盘当天购买可享“三年后无理由退房” 开盘时间可灵活调整， 每收100个小订， 开30套房源 本提报仅为我司对卧龙湾营销的初步构想，仅供参考，待双方确认进一步合作关系后，另行提交执行案。 商务部分 商务合作 谢 谢！ 卧龙湾二期营销攻略提案 上海智旭联旭营销机构 谨呈 2012年3月28日 凤起苑 目录 智旭简介 市场概况 项目剖析 营销方略 商务合作 缘······ 卧龙湾与智旭懈逅5年前------------ 智旭简介 千里运河 百年风光 在这片美丽的滩涂之上，我们看到了卧龙湾 我们是-------- 智旭十年 （代表项目） 在楼市低迷时， 房企找“刚需”开路， 同行找“商业”下手， 而我们却另辟蹊径用自己的方式， 为别墅销量打开一条通路！ 有如2008，我们迎战 智园、英伦上院、万华紫金花苑， 一样的别墅，不一样的困境， 最后全都破茧而出！ 审······ 智旭看宿迁------------ 市场概况 在售项目 （个） 可售套数 （库存套数） 可售面积 （万㎡） 652 52729 442.85 一、库存量 住宅市场 二、成交量 2011年1月---2012年3月每月销量统计 当前库存52729套，月均去化665套 按当前市场行情，即使当前无新量增加，现有房源也需去化79个月（约6.6年），市场压力很大！ 三、价格走势 别墅市场 目前宿迁市场上共计10个别墅项目。 与本案同属宿豫区的为金色威尼斯、江山一品和水润天城。 案名 区域 物业形态 可售套数 预售房源 户型面积（㎡） 最低价 最高价 均价 万瑞曼哈顿 开发区 别墅 30 0 140~300 11538 17308 13400 四季华庭 宿城新区 别墅 20 200 209~300 4700 7800 6000 明日星城 宿城新区 高层/别墅 20 140 62~259 3200 7800 3600/7500 明珠新城 宿城新区 别墅 10 0 240 5680 5680 5680 江山一品 宿豫区 叠加别墅/高层 0 0 200~230 100~160 0 0 0