产业研究案例产业研究案例：光谷联合集团研2015.01究介绍.docxVIP

产业研究案例：光谷联合集团研究  HYPERLINK / 房讯网2014-8-28 9:56:16 分享到： HYPERLINK /news/32/201482895616.html \o 累计分享0次 0 [提要]承行业发展东风，开发及运营市场化产业园处于领先地位的光谷联合经多时筹备，凭借其独特的概念，附加值高且具可复制等优势的业务模式，于2014年3月28日于港交所主板挂牌上市，漂亮地叩响了资本市场的大门。 　　承行业发展东风，开发及运营市场化产业园处于领先地位的光谷联合经多时筹备，凭借其独特的概念，附加值高且具可复制等优势的业务模式，于2014年3月28日于港交所主板挂牌上市，漂亮地叩响了资本市场的大门。 　　1.光谷联合简介 　　光谷联合股份有限公司总部位于武汉东湖高新区，公司以主题产业园区开发和运营为主体，以丽岛品牌配套住宅开发为补充；以建设项目产业链式综合专业管理与服务为特色，坚守产城一体的规划理念；以企业集群为目标，着眼于资源整合、方法创新、过程控制和综合服务，立足于开发投资、建设管理、品牌营销、园区服务四种能力的系统培育，着力打造完整的开发、运营价值链。 　　截至目前，光谷联合的业务已涉足武汉、青岛、沈阳、郑州、合肥、黄石、鄂州等城市，开发项目有光谷软件园、光谷金融港、武汉创意天地、武汉研创中心、青岛光谷软件园、青岛研创中心、青岛海洋科技城、沈阳国际金融港、光谷联合科技城（葛店）、光谷联合科技城（黄石）、郑州金融港等主题产业园，以及丽岛系列住宅项目。 　　图 1武汉联合在全国的布局 　　2.光谷联合的发展历程 　　图 2光谷联合发展历程 　　3.光谷联合发展战略 　　3.1光谷联合发展战略布局 　　光谷联合选址在二三线城市主要是由于相对一线城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，发展潜力较大。而且光谷联合一般选择在城市边缘区或者产业园开发区，相对于城市中心区而言，其土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，更有利于主题产业园低层研发中式楼宇的开发。 　　图 3光谷联合产业园区战略布局 　　光谷联合战略产品是基于工业用地的低密度研发、中试等多元化功能的大规模楼宇，具有工业工地的成本优势，大多选址在发展潜力大的二三线富裕城市，具有以下特点： 　　工业用地：光谷联合大部分产业园项目的地块均获工业土地用途。光谷联合的盈利离不开低廉的产业园区土地低成本保障，其工业用地的性质决定其平均地价较稳定。截至2013年12月31日，光谷联合通过公开招拍挂出让方式的总购地成本约为24亿元，在武汉、青岛、沈阳、合肥、黄石及鄂州拥有总建筑面积约7,183,744平方米的土地储备，平均购地成本约为每平方米395元，占平均售价的6%。 　　容积率：光谷联合主题产业园平均容积率不超过3，为多层办公楼宇、低密度研发、中试等多元化功能的大规模楼宇，能给入驻企业营造更加舒适的办公环境。 　　土地规模：由上图可知，光谷联合主题产业园开发规模较大，最大的青岛光谷软件园占地132.5万平方米，其他主题产业园占地面积大部分在10万平方米以上。通过购买大面积地块实现可持续规模经济效益，形成产业集聚。 　　功能分区：光谷联合主题产业园区开发建设采用631模式，即60%土地用于建设主题产业、研发办公服务等用房，30%土地配套建设高端人才公寓，10%的土地发展生活性商业服务设施。实现商住物业对产业园开发的互补作用，目前，光谷联合能实现购地后9到12月内实现预售，两年内实现交付。 　　战略选址：光谷联合战略布局比较集中，大多以潜力型的二三线城市为主，同一个城市产业园区主题多元化发展，主要是软件、科技等新兴产业。将进一步拓展至北京、上海、西安、重庆及天津等中国多个全国性或地区性经济中心，建立全国性市场版图。 　　3.2 光谷联合战略措施--紧跟国家及地方政府规划 　　虽然光谷联合领导人有着红顶的背景，但它获得政府亲睐的最主要原因是会洞察国家政策战略规划，将自己的发展战略与之密切结合，与国家及地方政府规划融为一体，并且通过业务服务于政府，与政府达成协议要点，实现共赢。 　　通过业务服务于政府：光谷联合通过为第三方服务开发管理服务业务，以地方政府为主要服务对象，向其自置的地标式或其他大型产业园提供项目规划及开发管理服务。在协助政府规划开发运营产业园区的同时，协助地方政府将旗下大型产业园所在地段及周边地区开发为新城市中心，继而为城市新居民提供更多就业机会及产城一体的小区环境，形成新市中心，促进城市地方经济的可持续增长。通过此服务与相关地方政府及领先企业发展长期关系、建立人才储备，接洽其产业园内的企业及公司并了解其资料，吸引潜在客户。 　　产业规划与国家战略相一致：光谷联合将主题产业园开发与国家发展战略同步，顺应国家推动产业结构调整及转型升级、新型城镇化发展以及