2012年物业管理办法精要.docVIP

物业服务管理办法 1、给、排水设备运行维护 给、排水设备运行维护是指为保证区域内给、排水设备、设施的正常使用所进行的日常维护、维修、保养。 A、管理范围 区域内（包括宿舍区、旧办公楼、食堂、活动室、水泵房、锅炉房等）室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构件物等正常运行、使用进行日常养护、维修。 B、人员配备 以管道组为主，电工组配合。 C、要求及标准 ①、加强日常检查巡视，保证给排水系统正常使用； ②、建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准； ③、防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修； ④、水池保持清洁卫生并定期清洗、消毒； ⑤、定期对水泵房、锅炉房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁； ⑥、定期对排水管进行清理、养护及清理污垢，保证室内外排水系统畅通； ⑦、及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜，作好节约用水工作； 2、供电设备管理维护 供电设备维护是指为保证区域内供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护、维修。 A、管理范围 区域内（包括变配电室、宿舍区、旧办公楼、食堂、活动室、水泵房、锅炉房等）供电系统高、低压电器设备、发电机组、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行、使用、进行日常管理和养护、维修。 B、人员配备 电工组为主，管道组辅助。 C、要求及标准 ①、建立24小时运行维护值班制度； ②、熟悉高、低压配电设施、发电机组的安全操作运行，保证区域内24小时不间断供电； ③、加强对供电范围内的电气设备日常巡视、维护和重点检查； ④、建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电； ⑤、建立严格的变配电运行制度、电气维修制度和变电室管理制度； ⑥、供电运行和维修人员必须持证上岗； ⑦、及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜； ⑧、加强日常维护、检修，公共使用的照明、应急、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全； ⑨、管理和维护好避雷设施。 3、电梯运行维护 电梯运行维护是指为保证办公大楼三部客梯和一部消防梯正常使用协助维保单位所进行的日常巡视。 4、空调系统运行维护 空调系统运行维护是指为保证办公大楼中央空调夏季制冷和冬季新风机组、风机盘管的正常运行所进行的日常管理和养护维修。 A、管理范围 中央空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风管、风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。 B、人员配备 管道组和电工组协同工作，软化工负责水处理。另夏季需配备二名空调运行工。 C、要求及标准 ①、加强新风机组、风机盘管、自动控制系统、冷水机组、水泵、水处理等设备的日常巡视和维护； ②、建立空调运行管理制度和安全操作制度，保证空调系统安全运行和正常使用； ③、运行中作到无超标噪音和严重滴漏水现象； ④、定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态； ⑤、空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修及应急处理，并做好记录，零星维修合格率100%。 5、生活热水、采暖系统运行维护 生活热水、采暖系统运行维护是指区域内冬季采暖和宿舍区生活热水正常运行所进行的日常管理和养护。 A、管理范围 区域内（包括宿舍区、旧办公楼、食堂、活动室、医务社区、锅炉房）采暖系统、生活热水系统以及太阳能热水系统、锅炉房锅炉、水泵、热交换器、水处理设备、管道系统、各种阀类、控制系统等设备、设施的日常养护维修。 B、人员配备 管道组和电工组协同工作，再配备一名生活热水操作员，运行工一名。 C、要求及标准 ①、加强对采暖系统、热水系统的日常巡视维护； ②、按时保质、保量提供热水； ③、建立太阳能、锅炉运行管理制度、安全操作规程和水处理制度，作好运行记录，保证锅炉、热水系统安全运行和正常使用； ④、与热力站建立良好协作关系，保证冬季集中供热的温度； ⑤、定期检修养护采暖、热水系统，保证热水、采暖系统设备、设施、管道处于良好状态； ⑥、加强日常检修，及时排除故障，零星维修合格率为100%，一般维修任务不过夜。 5、消防设备、报警监控设备运行维护 消防设备、报警监控设备运行维护是指办公大楼消防系统以及保安监控系统等的正常运行所进行的日常管理和养护、维修。 A、管理范围 水泵房消防水池、水泵、自动控制系统、办公大楼火灾报警及联动系统、高、低压二氧化碳灭火系统、自动喷水灭火湿式系统、排烟系统、送风系统、火灾事故广播系统、消防电话通讯系统以及保安监控系统等设备、设施的日常养护、维修。 B、人员配备 电工组和管道组协同工作，配备专职消防员。 C、要求及标准 ①、加强对消防系统、保安监控系统、消防水池、水泵等设备、设