工程建设中需要注意的问题(邓伟雄)解说.docx

PAGE  第PAGE 21页 / 共 NUMPAGES 21页 工程建设中需要注意的问题 广州城建开发工程咨询监理有限公司 邓伟雄 前言： 作者通过对工程建设中涉及发展商、设计和施工的问题进行归纳总结，期望本文可以起到抛砖引玉之用。需要指出的是，这篇文章只是作者根据自己在工作中所遇到问题的侧重点去写的，由于经验所限，其中不免存在纰漏之处，恳请各位读者予以指正。 前期策划问题 对于旧有建筑物拆迁后的用地开发，要注意原有建筑物基础等地下构筑物会导致基坑开挖困难，从而使工程费用增加且工期延长。 大型小区建设可以分析物业分区管理的可行性和经济合理性。 大型小区分期开发时，应考虑在下一期工程用地中暂时进行土方存放的可能性，尽量在场内消化土方，从而解决本期工程用地的紧张性；同时，也要考虑施工通道的合理定位及绿化树木二次迁移的暂时用地。 若小区的开发建设是分期交付使用时，应考虑外电、外水、消防、智能化等专业管线系统相应地按分期交付验收来设计。 当开发周期较长时，要预测楼价波动情况对小业主的心理影响，尤其是购楼价高于交楼时市价的情况。 在交楼人员及维修人员投入不足的情况下，要尽量避免大规模集中交楼，以免由于不能短时间解决维修问题而导致小业主不满。 要注意协调好规划设计、建筑设计、结构设计、装修设计、人防设计、市政设计、专业管线设计、供电用房设计及其他专业设备（如净水设备）配套设施设计，保证一致性和及时性。 应尽早确定交楼标准间的装修（包括橱柜设计）和智能化等专业设计，以便与原建筑设计协调统一， 避免影响施工进度。 如果设计变更的数量较多，应提早与设计院洽谈竣工图的出图事宜，这样既不会拖延竣工验收的时间，也有利于后期开发同种户型建筑物时的图纸更加正确清晰。 在编制总体控制计划时，应注意土方量、地下室深度和地质情况、天气情况、施工场地、交通情况等因素对土方开挖施工进度的影响。 应根据项目的总体控制计划及招标询价计划，拟定图纸供应计划及物料定板计划。 交楼样板间及装修示范间设置在哪里及何时设置，以便配合销售；停车场设置在何处以及停车位是否足够；参观样板间的路线及示范园林如何设置，以便安排环境施工，且不跟施工通道发生冲突；广告牌位置的设置是否合理；小区主入口的设计方案应尽早确定并及时施工。相应地，应尽快进行铝合金门窗及裙楼幕墙、园建绿化、样板间及大堂装修的询价招标工作。 售楼样板层的临时售楼电梯位置应根据电梯机房的布局，选择靠近机房门口的电梯作为临时售楼电梯，避免日后拆装空间不足。 装修样板间的方案要尽早确定，避免大量修改原房屋的结构、砌体和管线，从而节省投资。 应尽早确定住宅各户型的负荷分布明细（包括营销对赠送的家电设备的构思），以便设计人员进行功能核算，且避免日后对有关预埋线管的更改。 在前期策划中考虑基坑支护方案时，可结合旁边其他工地或下一期开发项目共同考虑，这样有可能会通过优化方案而大幅度降低基坑支护的造价。 商场开发可考虑提供商铺装修菜单给小业主选择，从而减少收铺后二次装修所导致公共部位成品保护和系统改造的影响（如地砖、喷淋系统等），并促使提早营业，提高人气。 询价招标及合同问题 要尽早确定土壤氡气含量检测单位。 在项目前期策划及总包单位招标前，应进行合同策划，关键在于拟定合同结构形式、要约方式、合同界面等；其中，合同关系也跟付款方式有关，譬如要注意指定供货商的合同付款方式应与总包合同对应。 总价包干招标时可考虑函括以下内容：视频监控安装，开路口及植物迁移，工地的IC卡出入口，基坑周边房屋的安全性鉴定（此项可由发展商负责），塔吊等设备安装时牵涉到的结构加固，不同标段交界处的后浇带由谁负责施工，市政管井如何划分标段，超前钻孔洞灌浆，超声波埋管，发电机费用计算方法，保修阶段的相关要求，业主及监理办公室的水电费和电话费等相关费用，安全措施费用及其支付条款，以及规定施工单位由于拖欠工人薪金而引起纠纷的违约金，安全生产措施费没有专款专用的违约责任；违约罚款应在当月进度款中扣除；分包单位罚款基数的确定；总包单位必须与专业分包单位签订现场管理协议书、安全生产责任合同及工程安全管理责任协议；安全生产措施费及配合管理费的支付应有监理和业主的符合性审查和确认；在合同支付条款中应明确业主指定品牌而由总包单位签订合同时的支付条款方式，例如是否设定定金或预付款、支付比例是否调整；由总包单位签订合同的指定专业分包单位（其他项目费用）的相关费率如何考虑等。 总包单位招标时，除了明确总价限价外，也可明细各主要部分限价，如混凝土、钢筋、商品砂浆、模板措施费，也要明确投标暂定主材价不符合招标文件时的调整方法。 总包单位招标时，可要求会议室配备投影仪，并要求总包单位对各分包单位的周报进行汇总，并以PPT的形式进行汇报；招标文件中若要求总包单位配车和司