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世联模型 世联地产主题地产发展模式研究 主题地产按其盈利模式可分为两种 经营核心式主题地产只能为居住房地产提供附加价值，而不能创造对居住地产的需求 1、经营核心式主题地产以出租物业或经营为主要收益； 2、经营核心式主题地产能为居住地产带来： ——提升区域形象； ——完善区域基本居住条件； ——形成生活休闲、娱乐、运动设施上的竞争优势； 3、经营核心式主题地产为居住地产所带来的附加价值与竞争优势必须在市场需求产生后才能得以体现； 两种盈利模式的主题地产与居住地产的价值关联 主题地产发展模式——销售核心式 销售核心式——高尔夫球会 销售核心式——高尔夫球会 销售核心式——高尔夫球会 销售核心式——高尔夫球会 高尔夫开发关键因素 主题地产发展模式——销售核心式 销售核心式——教育产业 教育产业——大学城 教育产业——基础教育 主题地产——教育产业 销售核心式——教育产业 主题地产发展模式——经营核心式 经营核心式——主题公园 主题公园——开发关键因素 主题地产发展模式——经营核心式 经营核心式——度假村 经营核心式——度假村 经营核心式——度假村 济南度假村案例 “备”则“倍” 有准备、有规划的人生更精彩！ 仅供与贵司交流。 * * 密极：保密 密极：保密 主题地产 盈利模式 存在形式 经营核心式 主题公园 度假村 销售核心式 高尔夫球会 教育产业 销售核心式主题地产能为居住地产创造需求 客户 高尔夫 居住地产 身份需求 独一无二 需求高尔夫 需求房地产 前提条件： 高尔夫必须经营起来，并享有跨区域的品牌度 教育产业 客户 居住地产 利益需求 直接关联 需求教育 需求房地产 前提条件： 教育必须是城市中端客户所稀缺的 销售核心式主题地产是可以克服区域劣势的，它能够在区域发展起来之前为居住地产需求创造。 经营核心式主题地产是无法克服区域劣势的，它对居住地产的附加值是必须在区域发展起来后才得以体现。 与居住地产的价值关联 盈利模式 可超前于区域发展 直接创造需求 1、少数人专有的，并体现身份尊贵感 2、利益直接关联且密不可分 销售核心型 1、带来交通上的方便 2、提供日常生活健康休闲设施 3、聚集人气，完善商业配套 经营核心型 滞后于区域发展 有市场需求后 才体现附加价值 对地产的作用 主题地产 经营核心式 主题公园 度假村 销售核心式 高尔夫球会 教育产业 国内高尔夫分布 国内高尔夫球会主要集中在广东、北京、上海、海南、福建，其他省分布较少。分布特征主要为经济发达城市和滨海城市、旅游城市。 成功开发居住地产的典型案例：深圳观澜高尔夫 项目简介：规划用地面积10km2 ，目前已建成5个标准球场，计划再建5个标准场。1995年正式开始高尔夫球会经营，目前有会员3500个左右。 平均每年投资3个多亿。1998年开始开发观澜豪园，一期和二期开发的别墅和洋房在楼花阶段销售率就达70％ ，封顶后达到100％。 成功开发居住地产的关键因素： 成功经营起高品质的国际高尔夫球会。 经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假为经营核心。 开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫 项目简介：规划用地面积2.56km2（3700亩） ，目前已建成27洞球场。1994年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员1900多个。2001年开发17栋美式别墅，至今销售率为零。 失败的的关键因素： 未建立起高品质的高尔夫球会。 经验借鉴：非正规经营，以低价无限制吸收会员，无法建立品质感。 国科国际高尔夫 项目简介： 位于德州齐河县，黄河经济开发区，距济南市中心车程40分钟，总占地7200亩。一期占地3300亩，规划有高尔夫球场1300亩，占地500亩的国际酒店和建身娱乐城，高尔夫别墅1500亩。首期开发215栋（420亩）别墅。 销售艰难： 销售20%左右，而且大部分为非市场行为。 关键原因： 在未成功经营高尔夫以前销售居住地产，销售情况不理想是意料中的。 社会资源 开发者条件 专业能力（建设、管理、经营） 风险承受能力 首期投资额至少2.5～3亿 地价一般10万/亩以内 土地规模1000亩以上 自然景观（山、海） 丘陵坡地 项目条件 外籍人士活动频繁（一般外资利用额25亿美元以上） 海滨城市 中心城市 城市条件 关键因素 发展可能性的判断因素 开发高尔夫进入门槛高，市场风险大。 3、主题地产 经营核心式 主题公园 度假村 销售核心式 高尔夫球会 教育产业 深圳宝安桃源居 珠海唐家湾大学城 上海松江大学城 典型案例 幼儿园、小学、初中、高中 专科、本科、研究生、成教 教