富源天地业态分布建议程序.docVIP

富源天地 ——业态设计及相应产品建议和营销策略建议 目 录 一、整体业态设定 二、整体业态定位 三、购物区业态设定 四、休闲区业态设定 五、餐饮娱乐区业态设定 六、规划建 【一】整体业态设定 一、整体业态分区 按照上述整体业态规划，相应的营销策略建议： 1、由此所产生的定价体系 · 价格体系随产品线而丰富，扩大投资受众面； · 上述定价是考虑了经营业态所需铺位面积以及商业位置、商铺优劣而决定的； 2、由此所产生的营销模式 A、购物区将分割划小铺位销售（约5-20㎡），以实现高单价、低总价；是否采用反租形式，则视招商情况而定。 ·其中购物区1F销售产权商铺， ·其中1F面街铺位留至最后一期推盘； ·2F则设内廊划小铺位，以产权商铺形式销售； B、休闲区引进主力店（超市）采用产权商铺返租销售模式（产权商铺约10㎡一个单位）； C、餐饮娱乐区以分割大面积铺面销售(注意面宽和进深关系)，因总价高，故适度调低单价； ·其中临街组团铺位面积适当划小； ·后排单位划分为大面积单位； D、城市后街则采用传统模式以独立街铺形式销售。 二、业态分区的思考出发点 ·购、食、娱的多商业业态组合、互补、有效地形成一个的商业群体； ·不同消费目的和消费群体相互借用、相互带动人气； ·有望解决各业态的人气、周期不均衡问题，确保全天候持续旺场； ·有助设施共享，减少设施重复建设，减低设施运作成本。 三、对业态分区的未来变化的把握 其中休闲区是整体业态组合的变数，即可独立成为一个业态功能区，又是购物区和餐饮娱乐区的楼楼和过渡，视各功能区招商和经营情况来决定过渡为购物区，还是变身为餐饮娱乐区，亦或自身功能业态放大，形成“三足鼎立”关系。  【二】业态定位 一、购物区业态定位 1、角色 区域性商业中心； 2、概念 “家百货” 3、业态定位说明： 本项目区位以及目前城区商业环境，促使其作为区域性商业中心更趋向于社区性商业服务的特点，为城区居民提供居家生活型的家庭和个人日常消费，定位为满足城区居民丰富的、较高品质的居家生活消费和服务，因此，我们提出“家百货”概念，即家居生活一站式消费。 4、特点：区域首个较高档次的全生活（Living Shopping）百货商城。 二、休闲区 1、角色 城市休闲广场 2、概念 “生活馆” 3、业态定位说明 以超市、果菜市场为“生活馆”为具体内核，“馆”作为型态成为建筑的型态牲，即是“家百货”的延伸和补充，又保持独立运营。 4、特点：区域首个“品牌货品超市”，且超市体量最大。 三、餐饮娱乐区 1、角色 全市知名的区域性餐饮娱乐城 2、概念 ·“农家风情休闲食所”； ·“欢乐不夜城” 3、业态定位说明 餐饮+娱乐，即服务本区居民，又要考虑跨区消费，周未休闲消费以及货运物流客源消费，抓住上述消费者的消费特牲，以“农家乐特色餐饮”和“不夜城娱乐”来构建具体业态内容。 须要指出：“农家风情休闲美食街”应和市政府相关部门单位合作，人助于知名度提升，有助于招商、运营。 【三】区域商业中心的购物区 具体业态设定和相应产品建议 一、业态建设 二、业态布局说明： 1、服饰等相对租金较高，且展示面好，故设置临街首层，以百货商场开敞式为主，设置部分临街门店； 2、2F设内通道（两边设铺），以控制铺位面积，保持场内集客，经营小商品，争取将项目对面的经营户吸引转场； 3、儿童天地有助于人气聚集和逗留，除儿童商品外，可考虑设置游戏场、电玩快餐、小食品等； 4、家居天地和儿童区相结合，经营小家电、个人通讯产品、数码商品、电讯服务以及家居饰品、鲜花礼品等。 ——建议开敞式经营，有助于将人气往纵深吸引。 5、2F布局为休闲天地，设置美容、网吧、书店、药店、运动用品、建议设内街，两侧分隔小型商铺。 6、其他相关建议 ·休闲天地可设二手商品交易区和下岗创业区； ·步行街设特买场和临时性展场。 三、建筑相应调整意见 ·入口广场规划设计为“财富广场”； ·设门楼或柱型“灰空间”； ·彩色铺装，设“摇钱树”； ·广场中央设“富源”（喷泉），喻意财富之泉，洗手便有财运； ·去掉广场和A组团的步梯，改为自动扶梯（步行街入口两侧分设两部扶梯），原步梯处可间隔为两层商铺（A组团价位最高的铺面各一）； ·步行街设多处环形中岛（可出租），经营折扣商品、小吃、工艺品、冷饮鲜花等； ·步行街铺装则以“二戈寨”典故为地面装饰； ·2F外挑走廊应设计为弧形流线，减弱长动线、并可设置花池和休闲座椅。  【四】中央休闲区具体业态设定 和相应产品建议 一、业态设定 二、业态布局说明 ·引进中等规模超市和生鲜食品（对