第二章房地产金融解说.ppt

我们来看看“经济增长链” 普通家庭的金融资产投资组合分布 —— 金融创新最终反映在老百姓的福利上 为理解针对居民的金融创新的作用，我们看到： 个人财富 = 流动性资产 + 人力资本 假如张三今天拿到金融博士，未来的收入为： 张三何时能买房？ 如果没有住房按揭贷款，那么要节约10年才能买价格为50万的房子，而且每月要存4千。 如果有30年住房按揭贷款，假如利息是4%，那他每月只付2.3千元就能立即买房，而不是等十年。 汽车贷款的效果也如此。--- 这都可减少存钱压力，增加内需。 住房按揭贷款等于“把张三的未来收入流作证券化” 以住房按揭贷款为例：近年的经历给我们什么一般性启示？ 金融证券技术是如何发展的？再来看看美国的经历 二十世纪之前的美国也以农为主，并非世界最强 但，在二战之后成为公认的世界最强。其中原因很多，可有一点是肯定的：其消费能量在很大程度上是自1934年开始的一系列金融创新、社保创新与退休金项目的产物 图三：美国人均储蓄率 美国住房按揭市场的发展史 自从有银行以来，住房按揭贷款一直是美国银行的正常业务。 但，在三十年代之前，住房贷款期限不超过五年 按揭贷款在结构安排上也有问题，比如，到期之前，借款方每月只需支付利息，等贷款到期时再把所借的本金一次性还清。 这种支付安排使银行承担过多风险(因此，银行不愿作太多住房贷款)，另一方面给借款方带来太多一次性的支付压力 1929年10月股市泡沫破裂 许多股民血本无归、众多公司相继破产，失业率达到空前高度(最高时为25%)。 这一来，许多人无法在住房贷款到期时归还本金，只好选择个人破产，让银行接过被质押的房屋。 结果，大批银行和信贷机构倒闭。 因此，当时的住房贷款在证券结构上的弊端加重了那次经济危机、银行危机 那次经济危机使国会进行一系列立法 包括重造股市的《证券法》(1933年)和《证券交易法》(1934年)、重组银行业的《银行法案》(1933，也称“Glass─Steagall 法案”)、建立社会保障体系的《社会安全法》(1935年)， 以及重整居民房地产业的《全国住房法》(1934年)。 《全国住房法》立意在于成立“联邦住房管理局”(FHA) 由FHA专门为低、中等收入的家庭提供住房贷款保险，两个主要效果： 贷款期限从原来的五年增加到三十年； 低、中等收入的家庭都可通过按揭贷款在成家时买房。一般而言，住房贷款期限越长，居民的短期支付压力越小，越有利于消费需求的增加。 二级住房贷款市场的形成 1938年成立“联邦全国住房贷款协会”（Fannie　Mae），其作用是从银行手中买走住房贷款，搞活二级住房贷款市场。 这非常重要：为居民作按揭贷款后，银行不用担心手中持有的住房贷款的流动性问题，这反过来又促使银行更愿向居民作房贷。 住房贷款证券(Mortgage-backed securities) 1970年，由Fannie　Mae分离出来的“政府住房贷款协会”(Ginnie Mae) 开始推出住房贷款证券 把不同种类、不同地区的按揭贷款打成包，然后将其分成数份、以质押证券的形式向公众和机构投资者发行。 这一金融创新成为首例资产证券化，它大大扩张了住房贷款的资金来源，不仅让更多居民得到利息更低的住房贷款，而且也为银行和其它贷款机构提供了更好的分散风险的手段、增加其投资资产的流动性。 图四：全美国住房贷款余额 图五：在美国，多少家庭拥有自家住房？ 利率风险问题 30年代把住房贷款期限延长到三十年，这一变化也给信贷银行带来利率风险问题，因为到1981年之前，房贷都是固定利率 道理很简单，银行的钱是存户的，它必须付给存户们利息，这种利息对银行是成本；银行拿存户的钱贷给居民，居民付的房贷利率则是银行的收入。 银行与信贷公司破产危机 由于客户存款是短期，使客户存款与贷出去的房贷在期限上存在重大差别，这种差别使银行承担过多破产风险。 比如，如果在1971年时借下20万美元的住房贷款，那时三十年期限的固定利率为6%。 可是，到1981年美国银行短期存款利息高达16%。这样一来，银行付出的利息是16%，而从早期贷出去的三十年固定利率房贷上得到的利息却只有6%，因此银行要亏损10%。 于是，80年代出现一系列银行倒闭 更多的金融创新 1981年初推出浮动利率住房贷款，居民可选逐年浮动、每三年浮动一次、每五年浮动一次等 70年代末的利率波动也为另一类金融创新奠定基础：1983年芝加哥期货交易所（CBOT）首次推出长、中期利率期货，随后又推出利率期货期权。 这些金融创新再次为各类信贷机构规避利率风险提供了方便。 同济大学房地产研究所 二 00 七年十月 探索拆迁工作的新政策、新机制 加快消化存量拆迁 ?????????