廉租房投资信托基金(REITs)法律问题的研究.doc

 中文摘要 自 1998 年我国实行房改政策以来，住房由社会福利分配转向市场商品化，我国的 房价节节攀升，原本就已非常严峻的低收入群体的住房问题，此刻更是雪上加霜。为缓 解低收入家庭住房压力，2007 年 8 月国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难 的若干意见》，开启了保障房建设的契机。但是由于保障性住房的福利性特点，以廉租 房为代表的保障性住房的建设主要靠政府的出资来完成。同时随着城市人口不断增加， 在低收入群体对于房屋的需求量居高不下的情况下，政府的保障性住房的建设资金缺口 进一步加大。在这样的背景下，为满足廉租房建设的资金需求，迫切需要引入一种符合 市场的融资模式。 在廉租房建设融资方面，一些西方发达国家的举措为我国提供了可行的方案。比如 起源于上世纪 60 年代的美国房地产投资信托基金（REITs），不仅为美国的中小投资者 提供了丰富的投资渠道，同时为美国的房地产市场的发展做出了巨大的贡献。对我国而 言，2011 年为了保障低收入居民的住房问题而出台的关于廉租房保障措施，为我国的房 地产融资模式提供了良好的发展空间。在新政策的导向下，中国特色的房地产投资信托 基金的推出必然会推动我国的房地产市场的创新。本文第一部分从 REITs 的基础理论 着手，对 REITs 的概念与特征进行分析，同时区分 REITs 与类似的概念的异同；第二部 分分析比较美国和我国香港地区的立法模式与发展现状，综合比较 REITs 美国与亚洲 模式的优劣概括出在法律实施中对我国 REITs 立法启示；第三部分进行我国廉租房建设 融资引进 REITs 的理性分析；第四部分从法律体系和具体制度设计出发，提出规制 REITs 的设想。提出我国 REITs 的发展应当遵循的思路，首先要选择合适的立法模式，然后要 明确 REITs 的运作机制和 REITs 投资风险管理，同时对 REITs 投资给与税收优惠，以求 促进廉租房 REITs 的良性发展。 关键词：房地产投资信托；REITs；法律障碍；法律监督 1 Abstract Since 1998, China had adopted the housing reform policy, the houses arranged by social welfare distribution to market commercialization. House prices has already very severe housing problem of the low-income group. To solve the housing problems of low-income, issued in August 2007 the state council about to solve the housing difficulties of low-income families in urban areas of several opinions on the opportunity of the construction of affordable housing. But due to the characteristics of affordable housing welfare, represented by housing affordable housing construction mainly rely on government funding to complete. But with the increasing urban population, the demand for housing in the low-income groups, under the pressure of a huge increase in the governments affordable housing construction funds gap further, urgent need to introduce financing model in line with market. Originated in the United States real estate investment trusts (REITs), for the development of the real estate market in the United States has made a great contribution, for us to lower the investor provides rich investment channels. For our cou