价格决策.说课.pptx

佳山墅价格决策汇报;定价逻辑;销售目标与成本分析;;成本分析;销售目标与成本分析;市场环境：市场销售增长平稳，企业销售业绩明显提升，但是，2014年新增供应压力将进一步加大。;马鞍山市场：2013年去库存、庞大新增供应成为马鞍山市场最大竞争压力。;房地产市场背景——别墅市场;项目;别墅竞争者分析;海外海名仕苑联排别墅;春晖家园-紫园双拼别墅;别墅竞争者分析;1、马鞍山市场情况相对稳定，马鞍山别墅整体价格波动较小，比较平稳。 2、入市项目较少，去化缓慢，月销售总量仅十余套。缺乏主城区的标杆性项目。 3、在售项目联排成交价多在10000元/㎡ 左右，双拼12000-15000元/㎡。 4、在定价策略上，边户售价与中间户售价的总价差异不低于15万元。 4、本案产品的区位在处于市场空白点，机会很大，由于成本因素，在售价上已经超过马鞍山本地别墅项目的价格体系，不能单一以市场同等价格衡量本案的售价体系。;项目;和泰国际花园高层;和泰国际花园高层定价策略;伟星蓝山（层层退台设计）;产品： 与本案一致的建筑风格，郊区资源性大盘，安徽本地品牌开发企业，具备成熟的开发经验。多层花园洋房无电梯，得房率较高。项目短进深大开间，采光通风性较好。退台设计，赠送面积较多。;剑桥公馆;优势： 户型紧凑， 动静分区明确，采光好。 北厅功能空间保持了完整性， 错层露台赠送空间性价比高。;1、马鞍山多个项目以价换量，在可比项目中也不乏突破底线的项目存在。 2、在售项目均价不高于7000元/㎡，与本案产品品质差距较大。 3、普通住宅市场竞争激烈，供大于求。 4、本案洋房价格水平势必突破市区均价，成为马鞍山价格标杆。;销售目标与成本分析;定价目标;感知价值定价法;一、主城区各物业类型基础可售价格;二、产品附加值分析;三、洋房客户价格敏感度分析;四、别墅客户价格敏感度分析;销售目标与成本分析;别墅定价原则——按区划分、控制价差;;别墅定价策略——最优质产品高价入市;优惠折扣策略;定价策略——先开北区;北区总金额;定价原则—— （大环境、采光、遮挡等不作为定价依据，只针对景观、噪音、面积需求、户型舒适???、楼层等因素参考定价）;;价格体系制定——景观因素说明;价格体系制定——噪音因素说明;价格体系制定—面积需求、户型舒适度说明;最低单价：1#301 8284元/㎡ 三层最高单价：2#楼304 8784元/㎡ 最高单价：2#楼604 10034元/㎡;优惠折扣策略;优惠折扣策略;销售目标与成本分析;别墅开盘策略;第一阶段、强大推广模式成功实现海量积累 以目前平均认筹速度，开盘前预计认筹客户能超过100组。;第二阶段、超大蓄客基数仅需保守成交转换率即可取得成功;第三阶段“主动出击 首访现切”;双拼别墅开盘方式;联排别墅开盘方式; 预计项目在2014年3月22日之前拿到双拼预售证，建议维持原定开盘时间—2014年3月29日。保证有一周时间，顺利实现开盘流程。 ;汇报完毕！ THANKS