曲江SOHO推广方向可行性探讨教材.pptVIP

所以： 这个PPT,不是项目劣势的分析 而是项目优势的转换与发扬 我们相信 每一个项目，对于开发商来说，都是他们的孩子 在父母眼里，孩子的缺点都可以变成闪光的优点 基于此 我们发现，这个项目其实很美。 曲江SOHO推广方向可行性探讨 亦邦机构·事业一部 2013.03.19 有必要进行的项目核心价值梳理： 外在附加价值： 本项目位于曲江一期规划区内，可谓曲江行政商务区区的稀缺之地——曲江一期 价值凹地 本项目位于曲江唯一创意文化产业聚集地，政策环境非常好——创意大平台 文化聚集地 本项目紧邻地铁4、5号线，与南三环、绕城高速数米之隔——双地铁物业 交通大动脉 本项目优享曲江9年繁华配套，且项目本身也是曲江的配套之一——曲江一级资源注入 项目优先享受相关政策利好，如文化基金、贷款担保、风险投资等——五大政策扶持 曲江管委会唯一指定文化产业入驻SOHO ——曲江管委会唯一指定 本体价值挖掘： 本项目拥有70年产权，对于SOHO产品来说，具有很大的利好因素——70年产权 本项目是区域甚至是西安难得的现房产品，实实在在看得到的楼盘——现房发售 本项目是价值2500元/㎡的精装产品，可拎包入住，省去装修烦恼——精装修 本项目拥有德国斯迈普电梯、最高1.5:1梯户比、独享电梯前厅——优质资产 本项目全面委托一级物管机构，圣境物业提供360度专业物管服务——金牌管家 可归纳总结为： 区位价值：曲江行政商务区、产业集聚圈； 稀缺价值：区域唯一SOHO产品（水气入户、24小时效能）； 交通价值：紧临地铁四、五号线，南依绕城高速、南三环； 产业价值：五大产业政策保障收益； 配套价值：享曲江新区9年繁华集萃、精装修、德国斯迈普电梯、最高1.5:1梯户比、独享电梯前厅； 收益价值：70年产权、现房、8%投资回报率、即买即收益、居住收费标准降低企业运作成本； 项目的两大市场抗性： 1.产品 2.价格 针对抗性一的思考： 产品 70年产权/精装/95-323㎡户型区间 我们发现： SOHO必须满足可工作可生活的功能，所以真正的SOHO 应该有住宅的影子 创意产业是一个喜欢扎堆的产业，曲江创意文化基地，为其提供了这样一个平台 西安其余的SOHO产品比如绿地SOHO是标准的写字楼产品，“生活”欠缺。 所以本项目最忠实于SOHO精髓，且又高于SOHO，是其升级版 所以: 曲江 + SOHO = SOHO2.0 升级版的SOHO产品更注重自由的工作 强调工作应该为人服务， 传文件的时候可以泡在浴缸里 提倡没想法的时候可以去厨房做做饭 鼓励遇见棘手问题，可求助楼上楼下邻左邻右 于推广，必须创造一个新概念 第二办公空间 办公 生活 大环境︱政策︱地段︱氛围 70年︱精装︱双气︱厨卫浴 哪些群体会需要第二办公空间: 大企业的附属办公空间 重要客人会见室/外派出差人员可住办公室/加班人员休憩室 二.中型企业的过渡办公室 买了不愁租，且租金可观/未来可做附属办公空间 三.小企业的无压力办公室 50元/㎡租金，租不如买，事业有风险，曲江SOHO保值增值 总结: 与其强者口里夺食，不如另辟新天地 策略上，将所谓劣势转化为优势 执行上，塑造全新概念，走差异化路线 针对抗性二的思考： 价格 13000元/高总价/无按揭/一次性付款 必须强调: 无竞品 不具参考性 既然塑造了一个独一无二的产品概念，那么周边不管办公还是住宅，跟我们是没有参考性的，可完全无视 且在同等价位基础上，我项目具有优越性（SOHO升级版），价格上是占有优势的。 关于13000: ② 13000=地段+精装修+现房+政策 地段 = 无价！ 精装修 = 2500元/㎡ 现房=11万（注释一） 政策=5年营业税补、3年房租补 注释一：期房一般交房期限在两年内，以95平为例，租金50元每平，24个月的租金为11400元 关于投资: ③全年龄段多元投资 子女的教育存储金 父母的养老收租房 创业者的保值风险基金 前瞻族的人生储备 专业投资人的升值筹码 精英的投资变现利器 有一点需要注意: 投资人很精明 他们注重数据分析 以购买95㎡户型为例 一、租金收益：持涨的租金收益，20年赚回成本 面积（㎡） 总价（万元） 投资时间 租金（㎡/月） 租金总收益 95 123.5 10年 50 1140000 二、房产增值：财富投资动力源，5年资本翻倍 面积（㎡） 总价（万元） 投资时间 物业升值（万元） 房产总价值 95 123.5 5年 1.2 2470000 总结: 买的不是楼，是地段，是资源 策略上，价值大于价格 执行上，强调投资性 亦邦观点: 曲江SOHO不是纯住宅，也不是纯办公 所以，弱化项目的具体属性，强调SOHO2.0 他，是独一