chap02不动产和不动产估价.ppt

不动产权益 不动产区位 一宗房地产的位置：是指该宗房地产所在的地方，包括坐落——坐落的具体地点(如门牌号等)，方位——在所在地(如城市、十字路口等)中的方位，距离——与重要场所(如市中心、汽车站、火车站、机场、港口、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等)的距离，朝向——建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向，楼层——当为整幢建筑物中的某层、某套时所处的楼层。 一宗房地产的交通：是指进出该宗房地产的方便程度——通达性(accessibility)，具体分为从其他地方到达该宗房地产的可及性和从该宗房地产去往其他地方的便捷性。为了更好地衡量和描述一宗房地产的交通，一般用“可及性”表达由“外”到“内”——“进来”的方便程度，用“便捷性”表达由“内”到“外”——“出去”的方便程度。 一宗房地产的环境景观：是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境：包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、素质)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。 一宗房地产的外部配套设施：是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。 基础设施：一般是指道路、给排水(给水、雨水、污水、中水)、电力、燃气、热力、电信、有线电视等设施。公共服务设施也称为公共设施、公共配套设施，一般是指教育(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)、市政公用等非营业性设施。 实物、权益和区位对不动产价值的影响 ①该宗房地产的通用性。 ②该宗房地产的独立使用性。 ③该宗房地产的价值大小。 ④该宗房地产的可分割转让性。 ⑤该宗房地产的开发程度。 ⑥该宗房地产的区位。 ⑦该类房地产的市场状况。 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。 不动产估价 价值是凝结在商品中的抽象的人类劳动，是价格形成的基础。基本上，四项内部相互影响的经济因素，即效用、稀缺性、欲望以及实际购买力，形成价值。 价格是价值的货币表现；是为获得一种商品或劳动所必须付出的东西，通常用货币表示。 市场是进行商品交换的场所，房地产市场则是进行房地产商品交换的场所。房地产市场的主体是交易双方，客体则是房地产商品。 不动产估价以不动产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产估价时点客观合理价格的估计、推测或判断。 寿命长久：指土地不因使用或放置而损耗或毁灭 。但需要说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的（政府出让土地使用权的年限、耕地的破坏）。 供给有限：指土地资源总量是固定不变和有限的 ，土地的自然供给缺乏弹性。但进一步来看，不动产具有供给有限特性，主要是由于不动产的不可移动特性造成的不动产供给不能集中于一处，这可以说是不动产供给与一般物品供给的最主要区别。 价值量大：不动产开发周期长，土地的取得、设计和建设成本高，易受供求关系和区域经济发展影响，因此，凝结在不动产当中的无差别的人类劳动多，不动产的价值量大。 流动性差：指不动产的交易不可能很频繁。不动产由于价值量大，加上具有不可移动和独一无二的特性，使得同一宗不动产的买卖不会频繁发生 。 流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。 当急需资金时，替代变卖不动产遇到的难以变现问题的办法，是将不动产抵押或典当来获得现金。 影响某宗房地产变现能力的因素有哪些？ 用途多样：指土地根据人们需要可用于多种不同用途，用途多样这一特性主要是空地所具有的，在现实中不动产的用途并不是随意决定的。从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。 相互影响：指不动产涉及社会各方面，容易对外界产生影响，也容易受到外界影响 。 外部性：称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性（外部经济）和有害的外部性（外部不经济）。 易受限制：指受法律的制约。政府对不动产的限制一般是通过下列4种特权来实现的： (1)管制权 ：政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对不动产的使用作出限制（例如建筑密度等）。 (2)征税权：政府为了提高财政收入，可以对不动产征税或提高不动产税收。 (3)征收权：政府为了公共利益的需要，可以强制取得公民和法人的不动产，但要对被征