茗萃园三期价格策略案讲述.ppt

2009年布吉、平湖地区在售及供应项目分布 层差关系 首批入市单位计划 汇 报 结 束 08 10# 13# 12B 12A 11# 06 01 06 06 01 06 01 01 02 02 03 02 03 05 05 05 03 05 03 02 01 02 03 11 08 05 06 07 09 10 北 大两房：86-87 小两房：74-82 复式三房：108-113 复式两房：85-88 小三房：87-89 大三房：114-125 产品线及分布 类别 满分 权重 评分标准 景观 客厅占50% 主卧30% 其他房间20% 10 30% 景观面及视野开阔10；依据视野开阔度及景观面取值；无景观面且对视严重0（分值根据客厅、卧室情况计权重分） 户型 10 25% 根据户型方正实用程度给予分值 （按户型设计原意评价） 朝向 10 20% 正南、东南：10；西南：7；东、东北：5；北向、西向、西北：3 通风采光 10 15% 根据情况通风、采光情况给予分值 噪音影响 10 10% 根据情况噪音影响情况给予分值 平面价差设定：水平因素及权重 垂直层差设定 层差设定出发点： 1、根据景观及视野特征，略微拉大低层层差，缩小高层层差； 2、根据园林内景、项目外景、以及受工厂、污水河、民房影响关系，将层差极值分类处理； 朝园林内景单位，高低层差极值约800； 朝外部，但受污水河、农民房、工厂等影响的单位，高低层差极值约1000； 奇偶层差设定 毛坯改造之前，部分户型存在奇数层和偶数层露台位置不同的情形，但毛坯改造之后这些区别基本消除。因此奇偶层差为0. 朝园林内景单位， 层差极值约800 受污水河、农民房、工厂等影响的单位，高低层差极值约1000 10# 13# 12B 12A 11# 受污水河、农民房等影响，高低层差极值约1000 朝园林内景单位， 层差极值约800 北 特殊跳差设定 10# 13# 12B 12A 11# 11楼以上视野方可跳过农民房、工厂以及员工宿舍 300 11F 13#09、10（复式） 10楼以上视野方可跳过平湖大道对面工厂、员工宿舍楼 150 10F 10#01 备注 跳差 楼层 单元 北 赠送面积溢价处理 根据我司以往项目操作经验以及大观邸的实际状况，我部对赠送面积做如下方式处理： 高阳台面积全送，按照单价30％作价； 根据产品设计原意，部分入户花园或露台将改为餐厅使用，其赠送面积部分按照单价60％作价； 根据产品设计原意，部分户型阳台、露台将改为房间使用（由第三方改造好交付业主），其赠送面积部分按照单价80％作价； 其它阳台面积赠送一半，按照单价20％作价； 20% 其余阳台 80% 60% 30% 改房间阳台、露台 改餐厅阳台、露台 高阳台 * 茗萃园三期价格策略案 宏观市场 片区市场情况 主要竞争项目 价格策略及均价 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 价格制定 09年4月起，价格惯性攀升，4-9月价格环比涨幅分别为10%、6%、16%、6%、17%、11%。 成交回落，价涨量跌。5-9月成交面积环比跌幅分别为14%、17%、30%、23%。 政策利好及投资型需求入市拉动了楼市价格的上涨，但目前上涨势头已明显放缓 2009年整体市场行情 片区市场情况 主要竞争项目 价格策略及均价 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 价格制定 宏观市场 2009年片区市场分析 约8000元/平 1房-4房、顶复 57套 6200元/平 2008/8/2 9.8万平 3.4万平 平安大道与良白路交汇处 佳兆业 茗萃园2期 平湖 约16000元/平 2房（可改3房） 150套 15500元/平 2009/9/27 28.5万平 9.18万平 罗湖金稻田路北 信义 公馆8号 约11500元/平 2房-4房 300套 7800元/平 2009/5/1 12.5万平 3.6万平 布吉老街中心 坤祥 坤祥花语岸 约60000元/平 别墅 42套 35000元/平 2009/8/29 20万平 8万平 布龙路与景芬路交汇处 龙园山庄实业 龙园意境天赋 布吉 现售价 剩余产品类型 剩余存量 开盘均价 开盘时间 建筑面积 占地面积 项目位置 开发商 项目 名称 区域 花语岸：现售价较开盘上涨47%，销售率约73%。 公馆8号：市场高点入市，成功实现16000元/平的高均价，销售率约71%。 茗萃园2期：现售价较开盘上涨29%，销售率约95%。 在售项目分析 片区在售竞争项目总存量约500套，存量较小，按正常销售速度将在年底或明年初消化完，与本案的竞争较小。 片区2009年推盘项目成交价格节节攀升，市场消化速度快，整体趋势向好。 数据来源于中原深港研究中心 已建到10层左右 尚