土地储备管理工作操作模式剖析.ppt

7.3 储备资金运作 土地储备资本金只能用于下列用途，不得移作他用： （1）土地使用权收购补偿费用； （2）地上建筑物及其附属物拆迁安置补偿费用； （3）储备土地的前期开发费用； （4）储备土地的管理、招商等其他费用。 8.1 城市土地储备风险类型 8.1.1 政策性风险 国家政策——如：限地令、审批权限回收 ——房地产建设规模和土地拍卖进程 ——影响贷款的按期收回 8.1.2 规划风险 土地政策与城市建设方针变动，甚至地方行政部门职能变动与行政领导变动，都可能引起土地储备风险。 8.1.3 效益风险 兼顾环境治理、提升投资环境、解决群众困难、促进地方发展等多方利益 必须重视其经济效益与社会效益的平衡与协调，如果各种效益间的平衡与协调被打破，就意味着产生了土地储备效益风险。 8.1.4 社会风险 开发商囤积土地的行为限制作用 农民安置补偿、地价上升引起的房价上升等问题 政府管理职能的“越位”风险 较低成本获得大量土地的高新技术工业园区、大学城内的企业来说，两者不具备平等的竞争条件——公平 8.1.5 可持续发展风险 如果不对土地储备数量与规模做合理预测与管理，城市规模将无序扩大，导致城市建设规模失控风险 征收了近期土地使用费，而且把土地未来收益也收入囊中，储备出让的规模失衡，则会使政府丧失对城市土地资产的使用权与收益权 8.1.6 资金风险 大部分资金都来源于商业银行贷款，造成借贷资金比例太大，增加了实现经济目标的不确定性及风险水平 政府部门资金风险 土地储备机构资金风险 银行资金操作风险 8.1.7 政府信用风险 政府可能存在把土地储备贷款当作财政资金管理使用，并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目，而是用于弥补其他城市建设资金的情况; 对于拍卖的储备土地款项，政府也可能未及时用于归还贷款，仅仅向银行承诺安排财政资金还贷，而这些承诺又往往不能完全兑现 8.1.8 法律风险 当地政府越权审批占用，且土地储备机构取得土地并未实际缴纳土地出让金，仅仅是为了取得贷款而办理了土地过户手续和变更了土地性质，处置土地存在较大的法律风险。 8.2 城市土地储备风险规避措施建议 8.2.1 土地储备资金筹集的措施建议 8.2.2 土地储备效益保障的措施建议 8.2.3 土地储备组织职能的措施建议 8.2.4 土地储备管理监督的措施建议 8.2.5 土地储备指导思想的建议 8.2 城市土地储备风险规避措施建议 8.2.1 土地储备资金筹集的措施建议 提高土地储备机构的自有资金 大力推行土地证券化 建立土地基金 8.2 城市土地储备风险规避措施建议 8.2.2 土地储备效益保障的措施建议 要改革土地收益评估体制，做好收支平衡分析 要提高资金运转效率 8.2 城市土地储备风险规避措施建议 8.2.3 土地储备组织职能的措施建议 提高土地储备机构的政府职能，加强与其他政府部门的联系 要做好土地储备规划与年度计划 改善土地储备日常工作 8.2 城市土地储备风险规避措施建议 8.2.4 土地储备管理监督的措施建议 要加强土地储备法制建设 要加强土地储备的政府管理与社会监督机制 8.2 城市土地储备风险规避措施建议 8.2.5 土地储备指导思想的建议 五个统筹 统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放 谢 谢 * * 土地储备管理工作操作模式 主要内容 土地储备机构目的和职责 1 土地储备相关概念解释 2 土地储备机构工作规范 3 土地储备机构工作要点 4 主要内容 土地储备机构部门职责 5 土地储备工作机制 6 土地储备工作流程 7 土地储备风险规避 8 1.土地储备机构目的和职责 1.1 土地收购储备的重要性和必要性 1.2 土地储备制度的目的 1.3 土地储备机构的职责 * 垄断城市存量 土地供应 土地市场 规范化 盘活存量土地 产业结构升级 改善投资 环境 1.1 土地收购储备的重要性和必要性 生地 熟地 * 城市土地管理 土地一级市场规范化 公开、公平 公正 房地产市场 调控 1.2 土地储备制度的目的 限地令 地价王 1.3 土地储备机构的职责 收购、储备 收回、收购、置换和征收 土地储备库 服务于政府－非盈利 土地市场管理 出让：招拍挂 融资 2 土地储备相关基本概念 市场交易级别 划拨改制 土地储备 土地储备范围 国有土地使用形式 市场交易形式 出让范围及年限 征收补偿费用 2.1 土地储备的内涵 简而言之： 是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为 2.1 土地储备的内涵 有偿使用 招拍挂 一级市场－出让 入股、授权经营 划拨改制 出