2011年8月成都房地产项目市场的分析的研究报告_20页.docVIP

2011年8月市场分析报告 第一部分 市场简述 1、8月刮起“优惠风”，但多数针对有限房源，并未出现整体降价，楼市表现依旧不温不火； 2、市场存量激增，供大于求态势已定，成都主城区存量去化周期延至19个月。 3、交通升级、价格更优，刚性需求置业范围逐步向郊县转移。 第二部分 商品住宅市场分析 一、成都主城区商品住宅整体分析 1、整体市场分析 图1：2010年8月—2011年8月主城区商品住宅供求关系 （数据来源：易居中国） 8月商品住宅新增供应量60.46万㎡，环比下降4.75%，同比下降29.25%。 8月商品住宅成交量35.18万㎡，环比上涨5.36%，同比下降33.74%。 近4个月以来，成都市月成交面积维持在30—35万㎡的水平，近期针对“金九银十”，各开发商企业都采取了相应的促销措施，如团购返赠现金，送物管费等，随着让利幅度的加大，预计9月成交量将有所回升。 图2：2011年1—8月商品住宅每日成交情况 （数据来源：易居中国） 8月商品住宅的成交发展态势，并没有因为靠近“金九银十”而出现上行，反而在趋势上是朝下发展的，日成交量仅15天介于1—2万平方米/天得水平。周六、周日的备案成交量较小属于正常情况，但在某些工作日备案成交量基本与周末持平，则较为异常。 图3：2010年1月—2011年8月商品住宅可售数据分析 （数据来源：成都市房管局、易居中国） 截止8月31日成都市的商品住宅市场存量规模为558.59万㎡，存量环比上涨5.69%，同比增长16.62%。按照2011年3—8月的静态成交量推算，预计去化周期为19个月，随着存量的逐步增长，去化周期也在逐月延长。 图4：2010年1月—2011年8月日均商品住宅成交情况 （数据来源：易居中国） 8月日均成交套数114.05套/日，环比上涨5.36%，日均成交面积1.13万㎡/日，环比上涨1.4%。 近4个月以来成都主城区的日成交量水平基本较为稳定，但是成都今年维持低成交水平时间较长。 图5：2010年1月—2011年8月成交情况量价分析 （数据来源：易居中国） 8月成都主城区商品住宅价格为9449元/㎡，相对7月成交价水平有所上涨，环比上涨4.87%，同比上涨15.4%。8月价格上涨的主要原因是本月畅销楼盘较为集中在1万元/平方米以上的高价楼盘，从而拉高了成交价整体水平。 2、畅销楼盘特征分析 以月销售面积5000㎡、售价在7000元/平米以上作为对畅销楼盘的筛选指标，经过筛选，对其各项要素进行分析。（畅销楼盘共有20个） 图6：畅销楼盘价格因素分析 （数据来源：易居中国） 8月畅销楼盘中1万元/平方米以上的占到了26%，楼盘包括万达金牛广场、华润二十四城、建发天府鹭洲等。 8500—9500元/平方米这一价格段的畅销楼盘成交量则占到了39%，这部分楼盘主要包括保利花园、保利心语花园、华润凤凰城、华侨城天鹅堡、万科金色领域。 图7：畅销楼盘套均成交面积 （数据来源：易居中国） 8月各个畅销价格段的套均成交面积主要集中在100平方米/套左右，这一面积段的产品主要以小套三产品为主，与青房天韵华庭项目的产品特质具有一定的相似性。 图8：2011年8月畅销楼盘成交总价 （数据来源：易居中国） 总价在80万左右的楼盘约有11个，大部分楼盘的总价在100万以下。从目前来看，大部分畅销楼盘都较为集中在城南和城西，具有高品质和高性价比的特质。另外一类项目则主要是通过价格吸引客户，包括做降价处理的龙湖北城天街、隆鑫九熙。 二、郊区商品住宅分析 1、城/郊成交量对比 图9：城/郊成交情况 （数据来源：易居中国） 2011年8月，成都郊区商品住宅成交量出现较大幅度下滑，成交面积86.3万平方米，环比上涨10.56%，成交价格5839元/平方米，与7月基本持平。 2、二圈层各区域情况分析 图10:2011年8月成都市郊县各区域成交量情况 （数据来源：易居中国） 双流、郫县、新都仍然是最活跃的三个郊县区域，其中双流占比32%、郫县占比21%，这两个区域的比重占到了50%以上。从目前的情况来看，市场上的刚性需求逐步出现外延置业趋势，郊县重点区域具有较好的交通条件和轨道交通（地铁1、2号线沿线置业特征），此外还有较强的价格优势。 图11：成都郊县各区域成交情况分析 （数据来源：易居中国） 从2011年1—8月的成交量情况来看，双流与郫县出现了较为强势的上涨。 双流区域8月成交前10名楼盘 双流区域畅销的楼盘主要集中在低价、高赠送率项目，排名靠前的项目都具有以上特征。 郫县区域8月成交前10名楼盘 郫县的畅销楼盘具有与双流较为相似的特征，并且品牌开发商的项目排名都较为靠前，郫县具有