兴义南村枫林投资分析应用研究报告.doc

兴义市桔山新区房地产开发总公司 “南村枫林” 市场定位及投资分析 研究报告 贵州友联伟业投资顾问有限公司 2005年3月  市场定位及投资研究报告 目 录 第一部分：项目市场定位分析 一、项目SWOT分析 二、项目市场定位 第二部分：开发投资分析研究 一、产品开发模型 二、项目投资成本及费用估算 三、销售收入估算 四、资金计划 五、项目财务效益预测 六、不确定性分析 七、投资方案比较 八、投资风险分析 九、结论与建议 十、附件1-9  第一部分 项目市场定位分析 一 项目SWOT分析 对项目进行准确的市场定位，必须要对项目SWOT做详细的分析和判断。对项目进行SWOT分析有利于全面掌握项目的优劣势、以及项目开发的利好机遇和潜在威胁，从而正确的指导日后策划和执行工作，运筹帷幕方能决胜千里： 对项目的优势进行突出并加以放大 对项目的劣势进行规避并一一化解 对项目发展机遇加以利用和提升 对项目将要面临的竞争威胁提前制定应对策略  一）优势（ STRENGTHS） 1、规模优势 项目总占地达118.71亩，规模较大，具备了形成大型生活社区的基本条件，甚至达到了生活城的概念。其可容纳众多的元素，利于规模化开发，降低成本，发挥空间大。大量的居住人口也为商业物业的发展提供了消费基础，而且项目位于下五屯新区，是现时下五屯第一个高尚住宅小区，甚至是兴义市少有的大型高尚住宅项目。 利用：在高起点的品牌战略下，项目开发完成后将有望成为兴义市规模最大、配套最齐备、环境最好的生活城。在规模上，其本身就具备了一定的独特性和市场震撼力。 2、地形优势 地块地势平坦，无土方挖添量，有利于降低成本，是开发的有利条件。 利用： 有利于进行气势恢弘、视野开阔的建筑布局，丰富建筑布置； 有利于交通组织的形成，实现人车的自然分流； 有利于实现变化多样、层次分明的绿化和景观设计，将内部景观与外部自然环境融合、浑然一体。从而形成由远到近、由高到低、富于立体感的独特景观，为日后打造独特的景观卖点提供基础。 3、环境优势 项目就在被喻为“人间仙境”的下午屯新区，风景秀美、空气清新、景致怡人，在这里可望贵州醇酒厂、看田园风光、远眺万峰林、近观刘氏庄园……，这是兴义最美自然景观的浓缩，是大自然的杰作，其他楼盘只能望其项背。 本案周围为兴义市下五屯老居民区，民风淳朴，居住人口比较单纯，治安环境良好； 附近无产生污染的企事业单位，这里天空明净，空气清新。 利用：可以作为日后楼盘的一个卖点加以宣传，但不是最重要的卖点。 4、教育优势 项目南有兴义市九中、西北临八中、北靠卫校、水校，在中学教育方面具有一定优势。 利用：突出的教育配套将会对重视教育的目标客户群形成强大的吸引力；具有较高且稳定收入的教师群体相对集中，将为本项目提供一批优质客户。 5、人文优势 该区居住着汉、布依、苗、彝等十多个民族浓郁淳朴、多姿多彩的民族风情游击军司令、滇黔边务督办刘显潜故居。还有被孙中山先生誉为“西南后起之秀”的护法黔军总司令王文华（字电轮）将军故里， 独具民族特色的省级民族婚俗博物馆；国家大一型企业贵州醇酒厂花园式厂区还有我国占地面积最大的“屯堡”式地主、军阀建筑群——刘氏庄园WEAKNESS） 1、本案推盘时期，届时兴义房地产市场将有一个放量供应的过程，供应量将达到历史的最高峰。 劣势化解： 控制工程进度，缩短时间风险，抢占市场先机； 产品设计时要考虑适度的超前以及产品的独特性，在未来竞争中展现出独特的优势； 在营销上，提前为项目预热，吸引市场吸引力，做到蓄势薄发的效果； 充分发挥桔山房开的品牌优势及对本地风土人情的准确而深层次的把握； 充分利用本案得天独厚的环境优势，塑造项目的高品质形象，增加产品的附加值 2、项目区域基础配套设施落后，生活配套匮乏，而且现有商业的档次太低。 劣势化解： 利用项目本身的规模优势，开发大型的综合生活配套，以改变配套不足的现状； 周边商业的不足与低挡次，反而为本项目的商业物业开发提供了市场空白，应该借此化劣势为优势，将商业开发作为一个重要的盈利点。 3、由于历史原因，本案周边居住氛围不浓，与本案的高档社区形成极大的反差，因而严重影响了本案的形象。 劣势化解：这种劣势主要依靠市政规划，由政府加大基础设施的建设。根据规划，这些居住物业将大幅增加，这里的面貌将会焕然一新，因此，这种劣势只是暂时的。 三） 机会分析（OPPORTUNITY） 1、政策对房地产市场的规范和支持 2003年 8月 14日印发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），明确提出“坚持住房市场化基本方向”，“坚持以需求为导向”，通过深化改革来消除影响住房消费的体制性和政策性障碍，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定