招拍挂土地入市模式探讨预案.ppt

地产二中心 2013.10.15 招拍挂土地入市模式探讨 专题会 前 言 根据土地入市年度计划，年底我集团将参与多宗土地入市，为保证土地入市获取阶段，能够占有有利地位，我中心对土地入市方式展开研究。 通过与公司土储市场部人员沟通，并收集整理近两年土储市场交易方式情况，对招拍挂方式进行总结。依照以上总结分析成果，对照集团即将参与的各宗土地性质特点，评判入市方案选择的难度，及出让方式对集团优劣影响，给出合理化建议，仅供参考。 目 录 一、招拍挂出让方式演变 二、招标挂牌方式选择 三、招标、挂牌出让方式分析 四、招拍挂方式近期运用情况分析 五、我司入市土地出让方式选择对获取的影响 六、我司对土地入市方式及操作建议 土地挂牌出让： 是指土地行政主管部门通过发布挂牌公告，并按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在土地交易市场挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，最终以价高者得的原则确定土地使用权受让人的方式。 一、招拍挂出让方式演变 土地招标出让： 是指土地行政主管部门向可能的土地使用者（投标者）发出投标要约（公告或者邀请书），通过投标者编制和提交标书的竞争，根据评标委员会评标结果，来确定土地使用权受让人的方式。 土地拍卖出让： 是指土地行政主管部门通过发布拍卖公告，由竞买人在公告规定的时间、地点举行的拍卖会进行公开竞价，根据价高者得的原则确定土地使用权受让人的方式。 原有出让方式 招标(潜在投标人超过三名) 除要求出价较高外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件 对土地使用者有资格限制或特别要求的 拍卖(潜在竞买人超过三名) 以出价最高为条件确定受让人 对土地使用者资格没有特别限制，一般单位或个人均可能有受让意向的 挂牌(潜在竞买人较少) 对土地使用者资格没有特别限制或者可以预先明确条件的 以出价最高为条件确定受让人 招标拍卖挂牌出让的规则 原有出让方式 招拍挂方式演变原因分析： 社会压力：2009年-2010年全国房价受政策、内需、投资等多因素拉动，快速反弹并超过2008年峰值住房价格，受房价影响物价快速上涨，通货膨胀率连创近年来新高，城乡居民生活质量下滑，特别是中底层收入群体。 政府形象：2010年以来关注民生问题，树立民生政府形象成为当前政府主题。其中在，住房、医改、社保等重点领域均作出切实承诺，列出推进时间表，尤其住房问题颇为引人注目。 政策制定： 2010年，国土部房地产用地管理调控的重点“防地王” 。因此2010年12月国土资源部发文，要求各地对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。随调控政策持续加压，2011年7月-2012年2月，根据国土部统计数据，全国土地流标数量达到353块，同比增长242%。，“地块流标的出现也给以土地财政为主的地方融资平台敲响了警钟”，因此从2012年2月起地方政府同时需要对“招拍挂”中流标、流拍在线上报国土部监管系统。系统监管信息抄送银监会，作为定期召集银监局和各大商业银行负责人的专题会议参考数据，及部署如何进行地方政府融资平台贷款风险监管依据。将涉及部分地方政府融资平台项目偿还、延期等具体监管措施部署。因此地方政府在土地出让过程中，即要保证国土部防地王要求，也要保证银监会防流标产生。 土地出让方式演变： 土储为达到控制流标要求，利用了挂牌方式成交机率高的优点，即不受参与企业数量限制；为保证控制住宅项目地王出现，又能顺利完成保障房建设指标要求，利用拍卖方式成交收益高特点，将住宅项目价格限定上浮空间（全国要求50%上限，北京更为严格要求上限为40%），达到上限进入保障房竞面积阶段；而商业项目竞价格阶段无上限要求。 挂牌方式：住宅项目多采用挂牌竞房价竞保障房面积的方式；商业项目采用挂牌方式实质为“先挂牌后拍卖的方式” 该方式优点为最大限度满足了政府在满足收益的同时，又满足了保障房指标的完成，并减少流标项目几率； 招标方式：由于招标中相对其他方式存在暗箱操作可能，为杜绝社会舆论非议，近年使用较为谨慎。主要出现在工业用地、商业用地、保障房用地或商业大于50%以上住宅用地中采用。但该方式优势表现为政府对重点项目或民生工程实施方综合实力及能力的考评。 现有出让方式 选取“挂牌”与“招标”方式政府思考的角度： 1、从整体规划实施角度 用地性质、用地规模、区域形象、技术要求、项目进度 2、从政府收益角度 年度土地供应量、资金平衡、政府财政压力、竞购意向企业数量 3、从社会影响角度 社会影响、社会监督、区保障房指标完成、相关政治事件 二、招标挂牌方式选择 申请 初审 联席会审议 申领规划条