浙大个人理财房产规划预案.pptVIP

以房养老 2012年4月23日，南京市民政局下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，通过一系列举措开展以房养老试点。 以房养老也叫住房反向抵押，贷款人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。 影响房地产价格的因素 1、一般因素：包括社会因素、经济因素和行政因素 2、地域因素：指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素 3、个别因素：分宗地条件和建筑物类别的影响 二手房贷款对象及条件 1、按时足额缴存住房公积金一年以上，具有完全民事行为能力的个人； 2、在本市城镇购买再交易住房； 3、有正当职业和稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息的能力和意愿，资信良好； 4、有合法有效的《房地产买卖合同》和所购房原《房地产权证》（或《房屋所有权证》和《国有土地使用证》）； 5、同意用所购住房作抵押； 6、同意办理住房置业担保或贷款综合保险； 7、所购二手房符合下列条件： A、产权关系明晰，可在住房二级市场交易的框架结构或砖混结构的成套住宅； B、房屋使用年限不超过15年。 8、公积金中心规定的其他条件。 二、个人住房贷款的还款方式 （一）等额本金还款 把全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，而每一期的利息则是根据当期的贷款余额计算，每期归还的贷款本金是固定的，利息随着贷款本金的逐步降低而减少。 （二）等额本息还款 根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每期的还款额中包括了本金和利息，随着贷款本金的逐步归还，贷款利息逐渐减少，每期中还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。 等额本息还款与等额本金还款的比较 优 点 特 点 适合人群 等额本息 （月等额） 准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭收支 在整个还款期内，每个月的还款额保持不变 资金不宽裕的购房者 等额本金 （月等本） 适合还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人 本金在整个还款期内平均分摊，利息按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐渐减少，偿还本金的速度保持不变 打算提前还贷者；目前收入尚可的中年人 （三）组合还款 在等额本金还款法和等额本息还款法的基础上，根据借款人的收入成长曲线，为借款人量身定做的还款方式。 组合还款法主要形式递增型、递减型和任意型三种。 第四节 个人支付能力的评估 一、目标和需求分析 在确定目标和需求时，把握以下原则： 1、分清影响目标和需求的因素的重要性； 个人对房地产投资的需求取决于年龄、收入水平、家庭成员数量、交通便利等因素。面对各种因素的权衡和取舍。 2、要有前瞻性 随着个人的成长和际遇，收入、债务以及责任都会随之发生变化，因此在确定房地产投资目标和需求时应该将这些考虑进去，以便灵活地对待这些变化。 二、个人投资动机分析 1、用于自已居住 考虑居住质量，投资交通便捷、环境宜人、配套的生活设施。 2、用于出租获取收益 考虑方便出租，投资小型住宅。 3、用于投机获利 三、个人支付能力评估 1、个人净资产 个人净资产=个人总资产-个人总负债 个人总资产包括固定资产、金融资产、现金、银行存款、住房公积金等。 人个总负债包括各种贷款。 2、个人综合支付能力评估 固定收入、临时收入、未来收入、当前支出和预计的未来支出。 房地产证券的特点 高收益性：房地产的利润率一般在30％至40％左右，甚至更高。房地产业的高利润也就决定了房地产证券的高回报率。 高风险性：房地产业投资量大，资金周转慢，开发时间长，极容易受外界环境的影响，呈现高风险。 收益的长期性：中长期投资 房地产证券的两种形式 （一）房地产债券 房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。 最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债券、房地产金融债券、房地产企业债券。 房地产政府债券： 指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。 主要包括中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券。目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。 房地产金融债券： 指由银行或其他非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。 房地产企业债券即公司债券，是我国房地产债券中最