新“国十条”政策介绍.ppt

营销管理部 2010年4月 新“国十条”政策解析及市场影响分析 一 政策解读 三 后续工作 二 市场影响分析 分析原则：市场经过多轮宏观调控，效果反映不同。本轮调控政策与07年9月接近，解读主要围绕两次调控的政策对比。 3月下旬至4月初，中央各大主流媒体连续报道房价上涨过快的资讯 四大国有银行取消房贷7折利率 4月6日 4月7日 财政部、税务总局联合通知：非首套住房取消契税优惠，明确以家庭为单位界定二套房。 银监会明确表示：银行不得对投机投资购房者进行贷款，如无法判断，则应加大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 4月11日 4月12日 财政部证实已着手研究修订《房地产税暂行条例》，排除物业税，提出保有税和特别消费税试点的可能。 4月14日 温总理国务院常务会议，差别化信贷、抑制投机、加快税收政策改革。 4月17日 国务院《国务院关于遏制房价过快上涨的通知 》 4月19日 住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 研究背景：房产泡沫再度引发舆论关注，中央调控政策紧密出台 3月22日 新一轮调控目的：坚决遏制部分城市房价过快上涨 ★★ 确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务 加快保障性安居工程建设 ★★ 保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。 房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 调整住房供应结构 ★★ 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。 要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。 增加居住用地有效供应 ★★★ 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 加大交易秩序监管力度 ★★ 对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 建立考核问责机制 ★★★ 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 加强对房地产开发企业购地和融资的监管 ★★★ 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 ★★★★★ 90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%； 第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 实行更为严格的差别化住房信贷政策 影响评级 主要内容 要点 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”）要点 新“国十条”与07年“927”新政对比 新“国十条”主要针对是交易环节，目的是抑制投资、投机消费。而针对房地产开发投资没有强调限制，只是再次重申打击囤地、炒地、惜售行为。 2007：“927新政” 2010：新“国十条” 房地产开发 项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款； 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款； 对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。 商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。 国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。 国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 新“国十条”与07年“927”新政对比 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。 对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。 土地储备贷款 2007：“927新政” 2010：新“国十条” 信贷