土地评估-成本逼近法讲述.pptVIP

第一章 课前练习 A_________ B_________ C_________ D_________ E_________ F_________ 是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。 耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。 每公顷居住用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等。 对土地取得和开发过程中投入资金的成本 取得、开发土地时投资资金的回报 土地评估特有的，估价时土地成本价格与市场价格的差值 成本逼近法的概念 开发费 取得费 利息 增值收益 税费 利润 第一章 课前练习 成本逼近法的基本公式及估价步骤 地价＝_________________________＋⑥土地增值收益 + ③税费 + ④⑤ 利息、利润 ①土地取得费+②土地开发费 ⑦对土地单位面积低价进行修正 最终土地价格 第一章 课前练习 各项成本测算 土地取得费及税费 土地开发费 利息 利润 土地增值收益 A、B C D=（A+B+C）*I E=（A+B+C）*R F=（A+B+C+D+E)*r 农村 城镇 基础设施配套费 土地取得费 土地补偿费 拆迁补偿费 劳动力安置补助费 安置补助费 地上物补偿费 青苗补偿费 公共事业建设配套费 相关税费 耕地占用费 小区开发配套费 耕地开垦费 新菜地开发建设基金 房屋拆迁管理费 征地管理费 房屋拆迁服务费 政府规定的其他有关税费 政府规定的其他有关税费 第 2 章 理论知识：详细介绍成本逼近法中土地取得费、税费、土地开发费、利息、利润、增值收益、修正系数等7大要素，及估计方法和需要注意的问题 第一节 成本逼近法概述 定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法. 原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。 基本公式: 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益 估价步骤 确定土地取得费 确定土地开发费 计算税费 计算利息 计算利润 确定土地增值收益 修正并确定土地价格 第二节 成本逼近法的估价程序与方法 一、土地取得费 概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。包括征地补偿费、拆迁安置补助费等 征用农村集体土地 城镇国有土地 土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。 耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。 按被拆除房屋的正常市价计算的拆迁补偿费 拆迁管理费、拆迁服务费、其他相关费用 对原城市土地使用者的投资未收回部分的补偿 第二节 成本逼近法的估价程序与方法 二、土地开发费 1、构成 基础设施配套费 公共事业配套费用 小区开发费 常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通一平” 与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。 同公共事业建设配套费类似. 第二节 成本逼近法的估价程序与方法 2、确定土地开发程度，根据实际收益程度进行费用分摊 （1）准确区分宗地内外开发程度：由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。 （2）红线内外开发程度不一致现象。 A、红线外开发程度比红线内低： B、红线外开发程度比红线内高： C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的 注意：土地开发费用的分摊问题，分摊的基本原理： 应分摊费用=受益程度×设施总费用 第二节 成本逼近法的估价程序与方法 三、利息的计算 利息的计息方式：由单利和复利计息两种，土地开发周期超过一年，按复利计算。 利息的计算方法：土地取得费及其税费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费及其税费按照均匀投入或分段均匀投入， 计息期按整个开发期的一半计。 土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定。 估算利息必须把握的几点 单利： 土地资金利息=（土地取得费+有关税费）*利息率*计息时间+土地开发费*利息率*1/2*计息时间 复利： 土地资金利息=（土地取得费+有关税费）*[（1+利息率）