第七章成本法及其运用讲述.pptVIP

第七章 成本法及其运用 第一节 成本法概述 第二节 房地产价格构成 　　 第三节 成本法的基本公式 　　 第四节 重新购建价格的求取 　　 第五节 建筑物折旧的求取 第六节 成本法应用中涉及的有关规定 　　 第七节 成本法总结和运用举例 第一节 成本法概述 一、成本法的含义（熟悉） 二、成本法的理论依据（熟悉） 三、成本法适用的估价对象和条件（掌握） 　　（一）成本法适用的估价对象 　　（二）成本法估价需要具备的条件 四、成本法估价的操作步骤（熟悉） 第一节 成本法概述 一、成本法的含义（熟悉） □ 含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 □ 重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。 第一节 成本法概述 □ 折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 □ 又称“积算法”；成本法测算出来的价值简称“积算价格。” □ 本质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。 第一节 成本法概述 二、成本法的理论依据（熟悉） □ 生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。 □ 买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包含开发建设的必要支出及应得利润） 第一节 成本法概述 三、成本法适用的估价对象和条件（掌握） □ 成本法适用的估价对象 ■新开发的房地产 ■旧的房地产 ■在建工程 ■计划开发建设的房地产 第一节 成本法概述 ■很少发生交易、又无经济收益或潜在经济收益的房地产 ■有独特设计、特殊建筑的房地产 ■单纯的建筑物或者其装饰装修部分 ■房地产保险评估（包括投保和理赔）、其他房地产损害赔偿 第一节 成本法概述 ■在房地产市场不够活跃、类似房地产交易实例较少的地区的房地产 ■适用于可独立开发建设的整体房地产的价值 ■适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产，不适用于建筑物过于老旧的房地产 第一节 成本法概述 □ 成本法估价需要具备的条件 ■某宗房地产价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格 ■成本高，其价值不一定大；成本低，其价值不一定不高 第一节 成本法概述 □ 注意三个问题： ■一是应采用客观成本而不是实际成本 实际成本（个别成本）：是指某个具体的房地产开发商的实际花费 客观成本（正常成本）：是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费 第一节 成本法概述 ■二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整 ■三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价； 供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价 评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧 第一节 成本法概述 □ 成本法测算的是房屋所有权和在估介时点剩余使用期限的土地使用权的价值 第一节 成本法概述 四、成本法估价的操作步骤（熟悉） □ 弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料 □ 测算估价对象重新购建价格 □ 测算建筑物折旧 □ 求取估价对象积算价格 第二节 房地产价格构成（掌握） □ 典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构成（七大项）： ■土地取得成本 ■开发成本 ■管理费用 ■销售费用 ■投资利息 ■销售税费 ■开发利润 第二节 房地产价格构成（掌握） □ 房地产价值的表达式： 房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 房地产价值=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）/[1-（销售税费率+销售利润率）] 第二节 房地产价格构成（掌握） 一、土地取得成本 □ 取得开发用地的三条途径： ■通过市场购置取得 ■通过征收集体土地取得 ■通过征收国有土地上房屋取得 第二节 房地产价格构成（