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万科面向非成本高管的内训【设计阶段成本控制策略】 案例前提条件1： 1、30万平米的高层住宅小区，全部按100平米/ 户进行测算； 2、拿地条件中,机动车的车位配比有2个方案,分别为0.6辆/ 户和1.5辆/ 户 3、整个小区的地面停车比例为10%,地下室全部按非人防考虑,停车效率指标为32平米 /辆，造价为1600元/ 平米 问：因为车位配比指标的不同，2个方案的地下车库成本会相差多少？ 解： （300000 / 100）x（1.5- 0.6）x 0.9 x 32 x 1600 = 1.24416亿 （300000/ 100）x（1.5 - 0.6）x0.9 x 38 x 2600 = 2.40084亿 案例前提条件2： 1、30万平米的高层住宅小区，建筑面积：外墙面积= 1：1，窗墙比为0.18； 2、营销方案中，门窗有2个选择，分别为塑钢和断桥铝合金，造价分别为350元/ 平米和550元 /平米； 3、如选择断桥铝合金门窗，需增设外遮阳设备，造价为300元/ 平米。 问：因为门窗标准的不同，2个方案相关的成本会相差多少？ 解： 300000x 0.18 x （550-350+300）= 0.27亿 成本管理前置是实现有效成本控制的基本要求 成本是什么？ 人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。简单来说，成本就是生产某一产品所耗费的全部费用。 企业经营中的隐性成本 机会成本：当把一定的经济资源用于生产某种产品时放弃的另一些产品生产上最大的收益。 比如说，10万元钱投资于房地产可获得利润20万，投资于股票市场可获得利润15万，如果把这10万元钱投资于房地产，那么可以从股票市场得到15万就是其机会成本，如果把这10万元投资于股票，那么可以从房地产投资中获得的20万就是其机会成本。 交易成本：达成一笔交易所要花费的成本，也指买卖过程中所花费的全部时间和货币成本。 搜寻成本：商品信息与交易对象信息的搜集。 信息成本：取得交易对象信息与和交易对象进行信息交换所需的成本。 议价成本：针对契约、价格、品质讨价还价的成本。 决策成本：进行相关决策与签订契约所需的内部成本。 监督交易进行的成本：监督交易对象是否依照契约内容进行交易的成本，例如追踪产品、监督、验货等。 违约成本：违约时所需付出的事后成本。 成本管理面临的挑战 成本管理的理念 成本管理要依赖于全员 成本水平是专业水平的反映 省钱等于赚钱 成本管理不仅仅是省钱 提升性价比 性价比 Satisfaction＝Value/Cost 设计中的成本控制原则 降低开发成本；提高产品品质；缩短开发周期 房地产企业盈利模式 净资产收益率 = 销售净利率 x 总资产周转率 x 权益系数 销售净利率 = 净利润 / 销售总额 净利润 =销售总额 – 土地成本– 建安成本 –设计成本 – 营业税– 土地增值税 –管理费用 – 销售费用–财务费用– 所得税 总资产周转率 = 销售总额/ 资产平均总额 项目开发速度与销售速度 权益系数 =1 / （1 – 资产负债率） 房地产企业盈利能力对比 规模效应： 又称规模经济，即因规模增大带来的经济效益提高，但是规模过大可能产生信息传递速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而产生“规模不经济”。 设计中的成本控制原则 取得设计单位配合：应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。 案例： 初始设计 - 总平面 设计描述：地块共设置四个出入口 优化设计 - 总平面 设计描述：地块出入口减少为两个。 总结和启示 在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。 经济技术指标 停车方式（高层）初始设计 设计描述： 当地要求所有地下车库均需按人防标准建造，成本偏高； 地下车库埋深较深，层高较高，土建、设备和施工成本都较高。 优化设计 - 停车方式 设计描述： 半地下室车库可不按人防标准建造，成本较低（需要与政府部门沟通是否可行）； 半地下车库埋深较浅，层高较低，可自然通风采光，土建、设备和施工成本较低。 初始设计- 停车方式（联排） 设计描述： 别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难； 别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米，增加了施工成本和验收风险； 地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米，不符合当地规范等。 优化设计 - 停车方式（联排） 设计描述： 别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计算； 别墅主体下的地下室-3.0米