商品房开发及交易中应注意问题.doc

商品房开发及交易中应注意的问题一、房屋抵押贷款、购房抵押贷款与按揭的涵义二、按揭贷款中开发商为何承担连带保证责任三、商品房交付四、产权证五、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》六、保修七、建设工程竣工验收及备案八、契税九、共用部位和共用设施设备维修基金十、商品房设定抵押所产生的问题十一、物业服务收费十二、?供暖费十三、天然费初装费十四、可以退房的几种情况十五、装修房屋问题十六、商品房交付前的收楼程序十七、商品房交付后的质量问题处理十八、小区基础设施、公共配套建筑的正常运行前言：商品房的交付和入住，无论对开发商还是对购房人来说都是至关重要的一个环节。俗话说：“安居才能乐业”，能住上称心如意的房子是很多购房人梦寐以求的事情；对开发商而言，投入资金已逐步回笼，也为下一步工作的顺利开展奠定了坚实的基础。但是因交付和入住所产生的纠纷却层出不穷，纠纷产生的原因也纷繁复杂，其中缺乏规范的收房标准及依据、相关法律、法规不健全是一方面原因，也有来自开发商方面的原因，也有因为购房人对相关的法律、法规不了解的原因。下面对商品房交付和入住前后所涉及的法律、法规，须交纳的税和费以及入住的程序等问题与大家共同探讨，使买卖双方明晰彼此在此期间的权利和义务。一、房屋抵押贷款、购房抵押贷款与按揭的涵义？?1、何谓房屋抵押贷款？房屋抵押贷款是指借款人（或第三人）将自己有权处分的房屋抵押于贷款人，贷款人将一定数额的款项贷给借款人的行为。?2、何谓购房抵押贷款？购房抵押贷款是指购房人（借款人）为了能从贷款人处贷得一定数额的款项，而将有权处分的财产或第三人将自己有权处分的财产抵押予贷款人，从而使借款人贷得相应款项的行为。3、何谓按揭？????按揭是指未能一次性支付房款的购房人将其与房产商之住房买卖合同项下的所有权益抵押予按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的住房抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的一种市场行为之总称。?二、按揭贷款中开发商为何承担连带保证责任？????在按揭贷款中，购买期房与开发商交付合格的现房有一段时间差，此时该房屋作为抵押物在法律上并不存在，即完全意义的抵押房屋尚未形成；银行在此阶段承担为并不存在的抵押物进行担保的风险，为减少风险银行要求开发商必须提供连带保证责任。三、商品房交付???1、何谓商品房交付？???关于商品房的交付问题，有许多不同的看法：但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。从上述规定可知，此规定不以房屋所有权的转移作为交房的成立条件，确认了交钥匙就是交房。2、交付时开放商应向购房人提供那些文件？参见，第十六条商品房交付前的收楼程序四、产权证1、产权手续究竟该谁办？近年来，许多购房人基于对开发商的不完全信任，一般都在签订《商品房买卖合同》时要求开发商在一定期限内将产权手续办妥。但是根据《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，购房人是办理房屋权属登记的申请人；而开发商承担的义务只是协助办理。对于商品房预售合同的预售登记备案手续，根据《城市商品房预售管理办法》则是应由开发商履行的义务。2、购房人不办理房屋权属证书有何法律后果？购房人在购房后，根据有关规定，还要交纳契税、住宅共用部位共用设施设备维修基金、买卖手续费、印花税、公正费、委托办理产权手续费（包括预售登记、产权登记、抵押登记等）、产权证工本费、律师费以及各项杂费。但有些购房人认为：既然办理房屋权属登记属于自己的义务，又要承担上述费用，还不如就不办了。在此提示购房人的是：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证；不办理房屋权属登记将无法获得房屋所有权证书，无房屋所有权证书购房者不能取得如下权利：　　1、不能买卖、置换、赠与、继承、分家析产、转让、租赁、抵押等，如进行上述行为，也会因为此行为违反国家法律的禁止性规定而被宣布无效，损失只能由自己来承担。　　2、无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权，因为按我国法律规定，房屋抵押实行登