双高路地块可行性研究2009.121.doc

城阳高新区 双高路项目可行性研究 二〇〇九年十二月 目录 一、 项目概况 - 4 - 1.宗地概况 - 4 - 1）宗地位置 - 4 - 2）宗地现状 - 5 - 2.宗地属性 - 6 - 3.周边配套 - 6 - 1）交通 - 6 - 2）市政设施 - 6 - 3）商业 - 7 - 4）环境 - 7 - 5）氛围 - 8 - 4.经济指标 - 9 - 5.土地价格 - 9 - 二、 宏观环境及区域未来发展 - 10 - 1.宏观环境分析 - 10 - 1）国家经济形势 - 10 - 2）青岛城市发展 - 12 - 3）城阳及高新区概况 - 15 - 2.高新区未来发展 - 16 - 1）打造青岛北部生态旅游休闲中心，生态宜居、和谐发展的示范城 - 16 - 2）远期规划人口35万 - 16 - 3）挖田造就“湿地岛链” - 17 - 4）重点建设大学城 - 18 - 3.宗地周边未来规划状况 - 19 - 1）紧邻湿地公园 - 19 - 2）项目与湿地公园的分界线——双高路 - 19 - 4.项目评价 - 20 - 三、 区域房地产市场环境分析 - 20 - 1.区域房地产概况 - 20 - 1）全市房地产市场现状 - 20 - 3）城阳区房地产市场分析 - 23 - 2.区域市场分析 - 25 - 1）卓越蔚蓝群岛 - 25 - 2）启城福邸 - 26 - 3）阳光馨苑 - 26 - 4）锦绣江南 - 26 - 3．项目市场环境评价 - 27 - 四、 项目价值研判 - 27 - 1. 项目SWOT分析 - 27 - 1）内部优势 - 27 - 2）内部劣势 - 27 - 3）外部机会 - 27 - 4）外部威胁 - 29 - 2. 项目发展机会研判 - 29 - 1）发挥优势，利用机会 - 29 - 2）克服劣势避开威胁 - 30 - 3）项目发展机会 - 30 - 五、 项目发展思路 - 32 - 1）市场机会 - 32 - 2）自身条件 - 32 - 3）开发目标 - 32 - 4）项目客户群定位 - 33 - 5）项目发展思路选择 - 36 - 六、 项目开发与评价 - 37 - 1.土地升值潜力初步评估 - 37 - 2.立即开发与作为土地储备的优劣分析 - 37 - 七、 项目经济测算 - 38 - 1.价格预估 - 38 - 1）类比项目 - 38 - 2）价格预估 - 39 - 2.经济效益测算 - 40 - 八、 项目综合评价及建议 - 41 - 项目概况 1.宗地概况 1）宗地位置 宗地位于青岛市城阳区棘洪滩街道高新技术开发区核心位置； 从棘洪滩片区来看，宗地处于棘洪滩高新区内近海一线区域； 从高新片区来看，宗地位于核心位置，项目紧邻湿地公园、墨水河、羊毛沟，周边水资源丰富； 从整个青岛市来看，处于高新区与城阳区交界部，处于青岛东部与西部在北侧的交合处； 2）宗地现状 宗地东至墨水河流域，西至羊毛沟景观示范区，南临湿地公园，北邻海玉盐厂 宗地地处胶州湾的底部，以虾田基础改造后形成的地块内部 地块目前正处在填海建路改造过程中 2.宗地属性 本地块为国有土地出让住宅性质，土地由虾池填充形成。 3.周边配套 1）交通 项目距离最近客运停靠站2.6公里，有红岛快线、120、118公车通往城阳市区。 项目距离棘洪滩街道6公里。 项目距离城阳市区9公里。 项目距离机场13公里。 项目距离市区38公里。 2）市政设施 目前宗地周边市政配套设施极其缺乏，只有跨过墨水河或者到达上马之后才有少量的市政配套设施； 宗地周边配套设置除有污水处理厂外无其他市政配套设施； 3）商业 宗地周边1公里内几乎一无所有，一片荒凉； 宗地西北方向3公里处北城村内有部分小型餐饮、便利店、理发店等用以生活配套； 4）环境 宗地周边现行居住环境条件极差，只有少数几个村庄； 周边多为虾田用地及改造用地，目前感觉一片荒凉； 目前道路（双高路）建设及羊毛沟清淤绿化工程正在如火如荼进行； 但根据规划来看，环境状况在不远的时间内将得到彻底改变（双高路预计2010年6月通车）； 5）氛围 因项目区域目前正处于高新区土地平整开发前期，周边多为土地回填平整施工工地，居住氛围不成熟； 周边居住配套不足、出行困难，只有少数几个村庄； 4.经济指标 地块 面积 容积率（约） A 66833㎡ 1.5 B 64731.6㎡ 1.5 C 58467.9㎡ 1.5 D 55458.8㎡ 1.5 5.土地价格 具体地价尚未确定（待补充）。 宏观环境及区域未来发展 1.宏观环境分析 1）国家经济形势 2009年，中国经济虽然面临诸多困难，但实现快速复苏；经济复苏速度出乎意料， GDP加速增长。 GDP的加速增长 工业止跌回升态势明朗 受去库存化影响，今年以来工业经