考前预测班-房地产估价理论方法.docVIP

收益还原法的基本公式 式中：P——土地价格； a——土地纯收益； r——土地还原率。 原理：收益还原法又称收益资本化法，是利用了经济学中的预期收益原理。土地在合理利用的条件下，在未来年间具有无限产生收益的可能性。由于土地具有永续性，人们可以期待未来的恒久性土地纯收益，当把未来若干年延续而不断取得的土地年纯收益a以一定的还原利率r折现为现在的价值时，就表现为土地的价格。 收益还原法不同情况下的公式 1、预期纯收益不变情况下的公式 （1）土地还原率固定，土地使用无限年期的计算公式与基本公式相同，为： 式中：P——土地价格； a——土地纯收益； r——土地还原率。 （2）、土地使用年期有限的土地价格计算公式 式中：n——使用土地的年期或有土地收益的年期。 2、预期纯收益变化情况下的公式 1）t年前(含t年)纯收益有变化，其值为ai；t年以后纯收益无变化，其值为a；r不变。 土地使用年期无限： P=+ (i=1…t) 土地使用年期有限为n： P=+× (i=1…t) 2）纯收益按等差级数递增或递减，差额为b 土地使用年期无限 P= 土地使用年期有限 P=( )×[1-]× 3）纯收益按一定比率递增或递减，比率为s 土地使用年期无限 P= 土地使用年期有限 P= 3、纯收益a、还原率r有变化的土地价格计算公式 P=++…+ 当房屋耐用年限超过土地使用权出让年