陈宝存老师——《房地产政策解读与经济趋势》8月1日.【沈阳】重点.ppt

新城镇化政策对地产行业的影响 土地流转的收益，新生代农民携土地流转财富进城，增加购买能力 耕地保护制度对新型城镇化目标实现提供保障 城市城镇集中安置人口，腾退土地复耕可以置换建设用地指标，城市土地供应困局得以缓解（地票） 城市与新城镇土地收益，补充城市新区基础设施建设，以及老城区的基础设施改善升级 小产权消失，土地与房屋产权厘清，物业税（或者叫不动产税）征收基础具备条件（猴年马月） 对房地产行业并非利空，而是利好 四、房地产市场趋势 1、市场未来需求 预计新增城市城镇人口年均增长1%，1300万的刚需人群 城镇与城市改造（棚改、旧改、城中村、退二进三） 城市婚房、分户需求、学区房需求 城市居民住房改善升级需求 商业地产投资需求 旅游休闲文化养老等产业地产需求 2、城镇化与城市化进程 2013年末，城市化完成率：53.73%，户籍城镇化率低于城镇化率17%，其中70%（1.7亿）租房 达到欧美日韩先进水平75%，进城人口将有3.2亿 总计：4.8亿需要解决自住房问题 朱中一：十二五期间我国要建住宅6500万套，总面积是50-55亿平方米，聂梅生：未来十年我国至少还有121亿平方米住房需求，相当于去年全国商品住宅销售面积的12倍以上 陈淮先生预计：未来20年，现有存量房由于各种因素面临拆迁的约一半以上 预计：城镇现有存量房180亿平米；20年存量房拆迁大约90亿平米。按每年1300万人口进城计算，20年尚需进城2.6亿。人均30平米计算，新建78亿平米，共计168亿平米刚需住宅建设量。改善人群4.5亿，人均可达到45平，人均加15平米，67.5亿平米，20年住宅新增235.5亿平米。 3、推动房价五年翻番十大因素 第一、稳增长下的货币超发 M2数据：03年18.3万亿，08年47万亿，2012年底97.4万亿。十年调控增速是五倍，应对全球金融危机的五9年，增速降成1倍。 4万亿投资转变为2012年开始的稳增长，实质仍旧是基建投资拉动经济回升，前述五年针对高速高铁，本轮针对的是高速高铁和城市基础设施建设，城市轨道交通建设，开局的2012年，货币增速13.9%， 而计划中本年度，增速不低于13%。货币超发一倍也是5、6年间可以实现的。 第二、土管法修正案助推土地地价 2012年12月28日召开的国务院常务会议，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》。对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。 新的修正案，删除了现行法第47条中按照被征收土地的原用途给予补偿，以及土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍的内容。 修改为新草案第47条第一款的描述，“征收农民集体所有的土地，应当依照合法、公正、公开的原则制定严格的程序，给予公平补偿”。市场解读的结果是补偿标准提升十倍以上甚至上不封顶。 第三、收入翻番计划推涨房价 十八大报告明确提出，到2020年实现全面建成小康社会宏伟目标。为全面建成小康社会，十八大报告提出到2020年实现国内生产总值和城乡居民收入翻番量化指标 随后的12月，中国人民银行调查统计司司长盛松成撰文指出，实现党的十八大报告提出的GDP和城乡居民人均收入翻一番的目标切实可行且实事求是。实现城乡居民人均收入翻一番的目标有望提前一至两年实现。他分析如果2012年全年GDP增速为7.7%，则2013-2020年GDP仅需年均实际增长6.85%。收入翻番，保证房价翻番的购买力基础。 第四、有效土地供应减速 国土部目标是土地供应与前述五年的供应总量相等。但是，却忽略了新增供应的日益边缘化，土地供应的质量下降很快。 中心城区的土地由于拆迁安置补偿的难度和强度加大，成本过高，实现有效供应时间拉的过长。几乎所有城市政府面临的难题是资源完善配套的老城区土地匮乏，必须转入新城区，与周边城镇。 一直以来很多专家的所谓加大土地供应能解决房价上涨问题的说法，也仅仅能停留在口头上。 《北京市2012年度国有建设用地供应计划》要求“首都功能核心区、生态涵养区土地供应量不高于全市土地供应总量的20％，城市功能拓展区和城市发展新区的土地供应量不低于全市土地供应总量的80％。其中规划新城范围内土地供应量占土地供应总量的60%以上，重点新城规划范围内土地供应量约占土地供应总量的20%。” 从结构来看，2012年住房市场呈两个‘二八开’。五环外的成交量占86.5%，成交均价为 1.76万元/m2，同比下降2.1%；140平方米以下户型成成交量占80.1%，成交均价为1.73万元/m2，同比下降3.2% 第五、新型城镇化房地产行业是基础 重庆市长黄奇帆最近强调：重庆市2002年开始实施土地储备制度，当时储备了40多万亩地。黄奇帆称，十年用了20万亩，每亩赚200万，这就4000亿，扣掉征地本身的成本，有两三千亿的额外收