房地产实习律师培训分析报告.ppt

房地产业务律师基本技能和实务 主讲人: 杨建伟 第一部分 从事房地产业务的律师应 掌握的知识和技巧  一，律师所应掌握的房地产业务知识，既要有深度，又要有广度 1、深度是指：能熟练地掌握涉及房地产方面的法律及与之相关的法规，规章，规范性文件及司法解释。 2、广度是指：能熟悉除法律外的其他相关专业的知识 二、接洽房地产业务的技巧 第二部分 商品房开发中的法律问题 一、商品房买卖认购书的性质、效力及法律责任 1、商品房的认购、订购、预订等协议，其性质为商品房买卖预约合同。 预约合同是指当事人双方为将来订立确定性合同而达成的合意。 2、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得预售许可证的除外。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 3、开发项目取得政府部门的立项核准和建设用地规划许可证后所订立的商品房的认购、订购、预订协议，具有法律效力。 4、买受人以支付定金的方式签订认购等协议的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，否则按定金的规定处理。 二、车库、车位的权属确定 1、车库、车位与土地权属的关系 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于用于停放汽车的车位，属于业主共有。 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。 2、车位使用权转让合同的性质和效力 3、地下人防车位的权属和转让的效力 第一、《人民防空法》20条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。第5条规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设。因此，住宅小区建设人防工程属强制性规定，但人防工程的所有权归属，法律未作规定。 界定产权最基本的原则是谁投资谁拥有产权。物权法第142条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 上海市、重庆市民防工程方面的条例，规定投资者可取得民防工程的所有权。长沙市房产局《关于房屋权属登记若干问题的规定》规定：经规划审批的地下人防车位，待初始登记确权后，开发企业与本小区的业主可通过约定予以销售。 第二、人防工程的所有权因受到一定的限制，故开发商在出售时应履行告知义务，没有履行则应承担相应的法律责任。 4、没有规划和报建的车位、车库的权属 三、工程验收标准的理解 怎样理解商品房示范合同文本上的交房条件： 1、该商品房经验收合格。对此，有三种理解： 第一、竣工验收 其依据为2000年4月建设部颁发的《建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》。验收的主体为：建设、勘察、设计、施工、工程监理单位。 第二、竣工验收和消防验收 2009年5月1日实施的《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》规定：大型的人员密集场所和其他特殊建设工程 ，建设单位应当向消防机构申请消防验收，未经验收或者经验收不合格的，禁止投入使用。其他建设工程，建设单位在验收后应当报消防机构备案，消防机构应当进行抽查，抽查不合格的，应当停止使用。 大型的人员密集场所和其他特殊建设工程是指面积较大的体育场馆等人员密集场所和单体建筑面积大于4万平方米或者建筑高度超过50米的其他公共建筑。  第三、验收备案 四、工程结算中应注意的问题 1、结算的方法主要有三种： 第一、按定额或按实结算。 第二、大包干，又分为固定价包干和按建筑面积包干。 第三、清单报价。 工程量清单报价是指招标人向投标人提供招标工程项目具体的工程量清单，投标人根据工程量清单和招标文件的要求及企业的自身情况组织报价。 招标人应依据施工图纸及有关资料,按照现行预算定额的计量单位、计算规则计算出工程实物量后，向投标人提供工程实物量清单。建设工程招投标的发展趋势是由定额管理向清单报价方式过渡。 2、最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》和建设部颁发的《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》中关于认可竣工结算文件规定的适用。 五、劳务分包与专业工程分包的区别 1、什么是劳务分包和专业工程分包，他们