写字楼项目招商方案.doc

 目 录 项目概述 柳州市商务写字楼租赁产业的现状分析 周边写字楼物业租赁概况 项目SOTW 租赁价格策略建议 六、招商工作准备及阶级划分 附：我司商家资源展示（部分） 一、项目概述： 五星商厦·乐和城位于东环大道与文昌路交汇处，雄踞柳州市新行政中心CBD核心位置，在柳州商务建筑中独树一帜；周边配套奢华，银行、证券、商场、酒店、高级公寓簇拥其间，经典商务空间彰显无疑。 项目为一栋42层的高层建筑，10万余㎡超大规模，集星级酒店、5A写字楼及大型精品百货商场于一体，主体部分采用弧形造型设计，高端挺拔，体现了建筑线条的流畅性。 项目建筑追求现代、时尚的设计元素，流畅的线条、简约的外形，突出商务大厦的高贵与典雅气质。项目一至六层作为大型精品百货商场，至今开业运营已一年有余。 经过实地考察并与贵司领导深入交流沟通，我司对该项目的合作意愿，就该建筑除1-6层以外的物业体量进行整合规划招商及运营，招商内容大致包含：项目负一层约6000平方米的物业、地上中间楼层5A甲级写字楼、及高楼层物业。 我司对该项目非常重视，多次组织公司领导层及业内专家，就过去操作的商业地产招商项目的成与败总结分析进行头脑风暴；就该项目形成初步建议与思路，待项目决策后再进行系统分析。 二、柳州市商务写字楼租赁产业的现状分析 窗体顶端 窗体底端 项目威胁： A/市场竞争：全市同类项目竞争激烈，万达、华润、及周边的盛丰国际等多个写字楼物业正全力招商，为抢夺有限的商务办公资源，价格战不可避免。 小结： 本项目地段优势、交通优势、物业硬件配套优势、商业综合体优势明显，因此租金单价理应与阳光100持平，但考虑到目前国内经济大环境下滑、本市企业赢商环境恶化、中小企业承租能力削弱、及周边物业招商竞争激烈等不利因素的影响，我司建议，本项目可采取低开高走放水养鱼的模式稳步推进招商工作，以高端大气的硬件配套优势+灵活优惠的免租期政策，双管齐下吸引商家进场。 五、租赁价格策略建议 出租物业 面市单价 实际成交单价 装修免租期 年递增 物业管理费 装修免租优惠政策 写字楼专区 60-65元/㎡ 50-55元/㎡ 3个月 第3年起年均递增5% 2元/㎡ 6个月 星级酒店 30-35元/㎡ 25-30元/㎡ 4个月 第3年起每两年递增5% 2元/㎡ 6个月 负一层6000㎡ （美食广场） 80-90元/㎡ 70-80元/㎡ 3个月 第3年起年均递增5% 2元/㎡ 6个月 六、招商准备及阶级划分 1、阶段划分：招商筹备、全面招商、广告推广、完成招商。 2、招商目标：每3个月完成招商5000平方米。 2、招商方式：登门拜访招商、电话联系招商、现场接洽、媒介推广、产品发布会等； 3、目标客户：本市中小企业、区内龙头商户、特色餐饮业、星级酒店、高端休闲娱乐业等。 4、招商工作流程： 第一阶段：招商的准备工作阶段（包括物料准备，人员培训准备，办公场地准备，招商合同文书的准备） 第二阶段：招商工作的开展阶段，此阶段将通过公司本身资源的筛选，商户的拜访，广告投放宣传逐步锁定，目标商户，完成原有商户及准入商户的摸底、过滤、落位工作。 第三阶段：完成准入落位商户的跟踪、洽谈工作。 第四阶段：完成落位商户的签约及招商场地的交付工作。 ※周期性：本项目招商体量巨大，从招商工作开始到结束保守估计需要在12个月左右。 5、广告推广渠道及策略： 针对项目的经营特点以及市场客户群体的消费特点、认知特点，建议本项目在广告推广中，综合利用报纸广告、网络广告、户外广告、微信、上门拜访等宣传渠道，以户外广告和报纸广告为主、其它广告为辅的宣传形式，采用“广告宣传+市场促销”的形式，展开迅猛的市场宣传攻势，迅速打开市场知名度，强势占领市场。 户外广告：户外广告牌具有形象直观、引导性强、宣传时效性长等特点，可以更好的扩大宣传影响面、加深市场对本项目的印象、引导消费客流，建议本项目可利用户外广告牌的这些宣传特点。 报纸广告：报纸是目前是重要传媒渠道之一，建议项目采取硬性广告为主的方式，在柳州主力媒体《南国今报》、《柳州晚报》投放广告，招商促销政策。 相关招商资料准备： 1、招商手册、招商说明书。2、布局平面图。3、租赁合同。4、招商流程表。5、招商文案。 ※允许一定范围内的改变房屋布局，经营者根据经营的实际需要，在符合规划技术范围的条件下，在不改变建筑主体结构的情况下，可根据自己经营项目的需要进行改动，以最大限度满足经营户的需要。 附： 山上人家土菜馆 老湘村 正宗土菜馆 原本土菜馆 天江宴 唯伊土菜馆 桂篮子土菜馆 以下为我司积累的部分商家资源（约2000多个），此外还积累有全市中小企业法人代表通讯名单约20万个 阳光绿岛 许留山餐吧 和久寿司 四海一家 蜀山烤鱼 蓉李记成都小吃 万岁寿