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Chapter 1: Overview Securitization Securitization: pooling loans into standardized securities backed by those loans, which can then be traded like any other security. Mortgage pass-through securities (mortgage-backed securities)房贷抵押证券 Pools of home mortgage loans sold in one package. Owners of pass-through (转付)receive all of the principle and interest payments made by the borrowers If the homeowner defaults on the loan, the pass-through agency makes good on the loan. That is, no credit risk for investors. Chapter 1: Overview 發展歷史（中文部分僅供參考，不做考試要求） 早期探索 1992 年三亞市開發建設總公司，2 億元的地產投資券。 離岸證券化 1996 年 8 月，珠海高速公路有限公司,2億美元債券。 1997 年 4月 ，中國遠洋運輸總公司私募發行 3 億美元。 1997 年 12 月 ，進行第二期資產證券化交易，金額為 5 億美元。 2000 年 3 月， 中集集團的應收款出售給荷蘭銀行的資產管理公司（ TAPCO ），由後者發行商業票據擔保證券 ( ABCP ) 。 2002 年 1 月， 中國工商銀行與中國遠洋運輸總公司啟動 6 億美元的 ABS 融資項目，在此基礎上發行資產擔保證券。國內銀行首次參與境外資產證券化業務。 2003年1月，中國信達資產管理公司，15.88億元債權資產。 Chapter 1: Overview 案例一,三亞市開發建設總公司 1992年,当时的三亚市政府为促进所在地的开发和使中小投资者在房地产热中受益，利用市政府下属的三亚市开发建设总公司作为发行人，以三亚市丹洲小区800亩土地为发行标的物，向持有三亚市身份证的居民以及海南的法人团体发售总金额为2亿元的地产投资券。在这次发行中，三亚市开发建设总公司同时作为丹洲小区的开发商，由它提供土地进行开发建设，负责按时保质完成施工，并承诺对因开发数量不足引致的损失负赔偿责任；而海南汇通国际信托投资公司则担任投资管理人，负责控制向发行人支付发行收入的节奏，监督三亚市开发建设总公司按规划设计标准及预定时间完成开发，并承诺“对发行人因产权纠纷或债务纠纷等引起的地产开发延期……损害投资人的利益”负“直接赔偿责任”。在地产开发完成后，投资管理人要组织销售地产，以地产销售收入及相应的存款利息在扣除相关的费用之后，作为投资者的收益来源。由于房地产热中对投资券的良好收益预期、三亚市政府的大力支持（包括在24小时之内完成审批工作、为证券发行做了大量宣传工作和市领导及时解决发行过程中的诸多问题等）和对特殊问题的恰当处理（主要是平衡有权购买投资券者之间的利益），三亚市开发建设总公司通过发行地产投资券，证券化其地产销售收入的筹资安排在当时取得了成功。 Chapter 1: Overview 案例二 在1996年8月，珠海市人民政府利用在开曼群岛注册的珠海市大道有限公司为SPV，向其转移未来15年的当地机动车的管理费及外地过往机动车所缴纳的过路费。以此为担保，聘请世界知名的投资银行摩根?斯坦利公司为证券承销商，发行了总额为2亿美元的债券，其中一部分为年利率为9.125%的10年期优先级债券,发行量为8500万美元；另一部分为年利率为11.5 %的12年期的次级债券,发行量为11500万美元，穆迪和标准普尔对优先级债券的信用评级分别为Baa3和BBB，对次级债券的评级分别为Ba1和BB，此信用等级皆高于珠海市政府的信用等级。为保证投资者的权益得以及时偿付，这次发行除了采用优先/从属结构外，还建立了还债储备、现金储备和还债基金来进行内部的信用增级。此外，这次发行还取得了珠海市政府的投资公司5000万美元的还债资金支持。由于合理的结构设计、良好的信用增级措施和颇具实力的中介服务机构的参与（例如聘请中国国际金融公司为国内策划人，聘请摩根?斯坦利公司为证券承销商，以中国建设银行为境内受托人，以大通银行为境外受托人和付款代理人等），这次规范化的债券发行取得了极大的成功，不仅获得了超额认购，而且其资金的筹集成本也低于当时从商业银行贷款的成本。通过证券化机动车辆管理