二十一世纪城物业管理-方案书毕业设计.docVIP

第一章 项目介绍 二十一世纪城室内总面积16550平方米，为一幢主体为6层的商场用房（包括地下一层），地下一层到五层为商场用房，屋顶为自用办公区。五交商厦室内总面积6950平方米，为一幢主体为7层的商场用房（包括地下一层）。设施、设备包括8部电动扶梯和6部客用电梯（根据图纸） 管理概况与管理理念 物业管理可分小区、高档别墅、厂区、纯商务办公楼、综合商业楼宇等各类管理形式，在物业管理中他们不但具有共同性也存在差异性。共同性可分三个部分：第一：具有前瞻性：俗称意识。第二：制定合理的管理制度和操作规程；第三：具有处理应急事件的能力。 鉴于本大楼属于商场物业管理的特点：进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外特点，工程设备比较先进，自动化程度高。物业管理人员要具有预知性。如在雨天地面湿滑，进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器，尽量不要把带雨水的雨具带进大厅，同时注意地面的清洁工作，放置“小心地滑”的告示牌，有条件的情况下用大功率吹风机吹干地面。在有台阶的地方，要有明显的警示标志。工程对设备设施要有预检修计划，对运行中的设备制定合理的预检查制度，消除隐患，制定合理的维护时间。对于突发事件可制定各类应急预案，如电梯困人、突发停电、防汛抗台、突发火情、突发伤人等，每年挑选一至二个预案做一次实战演练。 意识、制度、能力是贯穿整个物业管理的基础。 以人为本、依法管理是物业管理的核心和理念。 物业管理服务设想及策划 2.1 总体管理服务设想及策划 根据二十一世纪城实际情况以及玉湖投资公司对此项目物业管理服务要求的理解，物业管理提出以下的服务设想： 即着手准备日常的物资配备，以便顺利开展日常的物业管理服务工作，同时提前招聘高级技术人员及管理人员至本项目处进行预备工作。 着手工作人员的招聘，并同时根据已制定的各部门培训计划，让有长期经验的专业管理服务人员直接带队实施人员培训及前期操作，以便接管有序，服务到位。 制定管理公约、用户手册、装修指南，保证该物业的所有业主和租户有效地使用其物业单元，并规定各业主和租户对该物业的管理及公共开支所需负责的适当比例、以及权利、义务。 每半年对大厦的设备设施的使用率及能耗支出进行详尽调查，编制设备使用计划及能源节约计划。 为了更好的提供完善、高品质的物业管理服务，将在接管后多方发征询意见表，集思广益，更好的为客户服务。 为了保证物业管理全方位的实施，合理安排服务人员工作，以饱满的工作状态和有效的激励机制，完善管理服务，鼓励各级工作人员以负责进取的态度为客户提供高标准、高水平的优质物管服务。 执行日常财务管理工作，定期收缴物业管理费及其他应收费用，并及时催收未交的有关费用,保证商场经营管理的正常运作。 为了保证管理的持续有效，将继续推行企业文化与战略，大力推广本土化管理和人性化管理，潜移默化的将公司的文化精髓和管理模式融入到二十一世纪城大厦的管理当中。 2.2 工程维护管理服务设想及策划 二十一世纪城大厦是四川北路地区地标性的商场，同时也是重点项目之一，因此为了确保此大厦设备设施正常运行，工程部将着重进行以下几个方面工作： 认真组织贯彻，执行上级关于设备设施管理、安全生产、劳动保护、环保管理和能源管理工作的有关规定，结合设备设施实际运行状况，科学、合理的制定年度保养计划和目标，并分解为每月每周实施。 做好各有关部门对设备设施管理的协调、配合工作，保证设备设施管理工作的计划、方针、目标的实现。 掌握工程部技术维修人员的业务状况，关心工程部技术人员的业务知识提高和更新，使工程部技术人员业务水平向科学性现代化管理方向不断发展。 根据设备设施运行状况，制定设备、设施运行巡查计划，确保设备设施正常运行，将问题解决在报修之前。 制定工程部培训计划，不断提高工程部技术人员业务水平和服务规范。 定期召开部门安全会议，加强工程技术人员安全意识，并定期和不定期进行安全检查，发现安全隐患立即整改。 贯彻执行《节能法》及有关政策、条例，钻研节能知识，积极从事节能管理和技术改造工作，努力提高大厦的能源利用率。 每年对大厦的设备设施的使用率及能耗支出进行详尽调查，编制设备使用计划及能源节约计划。 2.3 秩序维护管理服务设想及策划 二十一世纪城大厦物业管理的保安服务必须做到形象、思想、素质、行为的高度统一。因此必须在保安部门做到以下几点： 在服务管理上要体现“三严”，即严格管理、严格要求、严格纪律，树立安保人员良好的服务形象，为二十一世纪城大厦管理的门面开创一个全新的亮点。 要加强团队工作的能力，让员工了解工作的环境与甘苦，对工作的基本要求与知识刻苦的钻研学习，增进责任感、协调性、参与感、荣辱感。做好计划性的合理安排，增进良好的人际关系，发挥创造力，有计划的培养管理人才，为二十一世纪城大厦树立一个良好的品牌。 加强自我监督及总部