卡子门办公公寓产品建议p介绍.pptx

2014.6.17策源;;保利 堂悦;;; 新街口城市中心 南部新中心 （预计十年初步成型）;2010年至今，南京纯写字楼累计上市量为256.57万㎡，累计成交量为167.51万㎡，整体销售率为65%； 从历年写字楼的成交均价来看，写字楼成交均价起伏不大； 2014年1-5月，南京纯写字楼上市量为23.16万㎡，同比增加17.02万㎡；南京纯写字楼成交量为15.18万㎡，同比下降11.23%；目前写字楼的成交均价为16826元/平米，环比上涨12%，14年上半年整体成交情况价涨量跌。;南京写字楼 供销市场;备注：数据统计时间截止至2014年6月15日，来源于南京网上房地产，仅包含纯写字楼数据 区域不含六合、高淳、溧水;优质办公楼未来列表-在建/筹建项目;目前南京办公楼宇主要集中在河西、鼓楼以及新街口，南部新城所占比例较小；预计2014-2019年新增总供应量为267.61万㎡。其中，南部新城约提供50.91万㎡的供应量，占比为19%； 南京南站拥有高铁资源，是南京大力发展的商务新区，现已聚集证大、绿地、万科等品牌企业进驻，随着区域利好的规划落实，将会进一步提升南部新城商务区的定位和市场份额。;未来趋势：未来南京，将形成新街口城市中心、河西中心、南部新中心的“金三角”格局；南京南站拥有高铁资源，是南京大力发展的商务新区，现已聚集证大、绿地、万科等品牌企业进驻，板块认知度和价值度已逐渐树立，目前处于初步发展阶段； 整体市场：2014年1月至今，南京纯写字楼上市量为23.16万㎡，同比增加17.02万㎡；南京纯写字楼成交量为15.18万㎡，同比下降11.23%； 存量消化：截止至2014年6月15日，南京各板块写字楼存量达132.77万㎡，需要超过3年的时间才能去化完毕市场上的存量； 供销情况：从供销比来看，70平米以下的房源和70-100平米的房源供求接近平衡，100平米以上的房源均明显供大于求； 出售方式：南京写字楼销售市场还是以整层分割出售为主，小面积户型去化相对较快； 市场现状：目前南京写字楼存量和潜在供应量（在建、筹建）共400.38万㎡，未来市场供应量较大。项目所在区域未来将会有绿地之窗、证大等项目的大面积的办公体量入市，区域市场竞争激烈； 热销原因：热销办公产品以综合体为主，物业形态多为LOFT和SOHO组合，且办公产品的功能类公寓化，可商办可自主；由于办公市场需求量有限，多物业类型组合可以扩大受众面，减少风险；纯写字楼面临需求少，去化难的局面；;;南京公寓 历年供销走势;南京公寓 分板块供销走势;南京公寓 分面积段供销;南京公寓市场分析;整体市场：从公寓历年成交均价来看，公寓成交价随市场行情的波动而波动。2014年1-5月，公寓上市量15.22万㎡，成交量12.12万㎡，成交均价为14748元/㎡；从1-5月的成交量来看，预计2014年的成交量相比去年将大幅下降，公寓市场受楼市波动影响较大； 供销主力：供应主力为60平米以下的小户型，占全市供应量的54%；近一年市场热销面积段同样是60平米以下的户型为主，成交占比为65%；其中，50-60平米销售占比达31%，市场占有率最高； 区域市场：城南近一年的供应占比和成交占比分别为5%、5.3%；主要受供应量的影响，城南公寓的成交量占比较低； 滞销原因：除2013年市场火热背景下销售情况较出色的东方万汇城之外，南京整体40年产权公寓的销售情况实际上并不理想，各板块的公寓产品销售情况不尽如人意；公寓滞销的主要原因： 1、公寓增值潜力比较小，房价的增长速度远比不过同区域的住宅，不适合短线投资； 2、因公寓产品本身的商业属性，除了土地年限外，在后期使用的水电费用也比住宅水电费用要高，增加了购房者的生活成本； 3、“40年产权公寓的受众群相对狭窄，由于房源面积小、总价可能相对较低，一部分客群可能是短期过渡的年轻人，再有就是投资客。” 之前限购政策其实在一定程度上促进这类产品的销售。但受今年市场的影响，如今限购的作用日益减小，将进一步影响这部分产品的销售。;;SOHO市场分析;;;苏宁慧谷（办公）;;;开发商 ;公寓2010年12月起售，2013年02月售罄，共500套。月均去化套数约１９套。 ;37㎡一室一厅;开发商 ;销售动态：目前在售2、5号楼写字楼，2号楼户型面积45-60平方米，均价14000-16000元/平方米。5号楼面积80-150平方米，均价18000元/平方米，为万达广场最后一栋甲级写字楼，目前还剩约20套未售。;户型： 功能多样化设计，可做酒店式公寓，也可作为商业办公； 面积段控制合理，基本在60平米以下，低总价的优势吸引投资客； 户型百变空间、随意切割、自由组合，满足中小企业以及低成本办公需求。;开发商