保利地产与万科地产财务分析汇编.doc

保利地产与万科地产财务状况分析 工商企业管理 张晓玉 一、公司介绍 （一）保利地产 保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业。共有房地产项目101个（不含竣工和参股项目），在建面积1120万平米，占地面积2560万平米，规划面积3500万平米，2008年实现销售认购240亿元，排名中国房地产行业的前列。旗下上市的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）名列中国国有房地产企业品牌价值第一名，房地产上市公司综合实力第二名，被评为中国最具成长性上市公司第一名。万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业办公地址深圳市盐田区万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。 1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。 收入是企业利润的来源，同时也反映市场规模的大小。由图可知，2008-2012年保利和万科在五年内主营业务收入都在增加，而且万科的主营业务收入远远大于保利的主营业务收入。由此可以看出，万科的市场规模大于保利的。 2、营业利润 由图可知，保利的营业利润逐年增加的，万科除了在2008年有所下降外，基本也是保持逐年上升的趋势，而且万科的营业利润大于保利，显示出较强的企业经营能力。 3、净利润 由图可知，保利和万科在五年内净利润都在逐年增加，而且万科每年的净利润远远大于保利的净利润。由此可以看出，万科的企业利润赚取能力与保利相比比较强。 4、总资产 总资产显示企业规模的大小。由图可知，保利和万科在五年内总资产都在增加，而且万科的总资产远远大于保利的主营业务收入。由此可以看出，万科的企业规模大于保利的。 5、净资产 由图可知，保利和万科在五年内净资产都在增加，而且万科的净资产远远大于保利的主营业务收入。 6、结论： 1）近五年来总体上保利与万科的主营业务收入、营业利润、净利润都呈现上升的趋势，且上升速度快。 2）万科在业务收入、营业利润、净利润等都高于保利，显示了万科近五年来在房地产上的高速发展。 （二）财务核心指标分析内容 1、偿债能力分析 A.流动比率 万科偿债能力分析 流动比率是流动资产与流动负债的比率，反映企业可以在短期内转变为现金的流动资产偿还到期负债的能力。由图可知，2008-2012年万科流动比率围绕2.00左右波动，呈现良好的态势，符合预期，而保利流动比率有较大增长，与其存货超储积压有关，此点可从保利存货周转变化绝对数看出。 B.速动比率 速动比率是流动资产与流动负债的比率，它反应企业短期内可变现资产偿还短期偿债的能力。由图可知，万科的速动比率高于保利，显示其良好的短期偿债能力，但保利速动比率逐渐上升，短期偿债能力在逐渐增强。 C,现金比率 现金比率是年经营现金净流量，反映企业的即刻变现能力。这里所述的现金是指现金及现金等价物，这项比率可显示企业立即偿还到期债务的能力。由图可知，保利的现金比率逐渐攀升，而万科则有较大波动，这与其货币资金的利用策略不同有关。 D.资产负债率 资产负债率是指负债总额与全部资产总额之比，用来衡量企业利用债权人提供资金进行经营的能力，反应债权人发放贷款的安全程度。由图可知，万科基本稳定，保利一直高于万科，但呈现下降趋势，有利于维护债权人的利益。 E.资本负债率 资本负债率是负债总额与所有者权益的比率，反映所有者投资的风险程度。万科基本稳定，债权人投入的资金受到所有者权益保障程度稳定，有利于维持债权人信心，稳定股价。由图可知，保利资本负债率由2008年回落较大，与公司实收资本的较大程度增加有关。而万科较保利而言，一直