房地产营策划资料精选20年0月09日杭州盛丰铭座·西溪时代中心营销推广及执行报告@策划任立峰.ppt

西溪时代中心： 盛丰铭座： 由商业及办公两种物业属性构成，兼有居住与办公双重功能，其中30%是小户型，主力面积在40-50平方米之间； 70%是单元式大户型，主力面积在300平方米左右。 小户型，主力面积在40-50平方米之间，49%有独立产权，而21%无产权。 综合这两个项目的产品属性，我们将有产权的小户型同步制定销售策略，而大户型与无产权的小户型分别设定销售（租赁）策略、分开执行。 项目简介 一、小户型（有产权）销售策略 强调“时尚单身公寓”概念，主要吸引过渡型首次置业客户或看好区域内租赁市场的投资客户，在销售过程中，主要抓住（打造）以下几个亮点： 1、舒适 户型主力户型在40-50平方米之间，针对特定客户群“量身订做”，周到细致的考虑使用者对于实际功能的需求，其次是满足心理的认同感。实施菜单式装修服务，拎包入住、精致时尚，服务设施、娱乐休闲、购物场所等一应俱全，小区智能化达到星级标准，24小时保安服务。 2、便利 项目周边多条公交线路汇集，出行方便，同时有足够的停车位满足泊车需求，生活方便，购物、医疗、餐饮、学校等配套齐全。 3、材料 外立面选材要做到时尚、高雅，有品位； 烟尘、噪音、防水等项目的科学处理，力求绿色、低碳、环保； 完美的供水(纯净水进户，可直接饮用)、供电、煤气系统； 太阳能热水器预先配置，选用优质器材。 4、物管 为小区创造一个安全的居住环境，防火、防盗，安全防护措施周密，提供管家式服务物业公司，且在开盘前敲定，保安提前入场，协助销售；开展家庭清洁，送餐送奶，送书报洗衣等多项温情服务，创造小区文化氛围； 5、景观 小区景观以软性景观为主，外部景观设置水景，小品，个性雕塑及绿地； 6、样板间 现场布置样板间，装潢别致，体现楼盘品味，进一步给客户造梦，同时真材实料，让客户立即感受物有所值，以视觉冲击效果坚定客户购买信心。 二、大户型销售策略 这部分户型的面积大部分在300平方米左右，如果不作分割处理，整体出售时总价相对较高，对客户的购买实力要求较高，为了降低买家门槛，加快销售进程，开发商往往会采用分割销售的方法，但这种方式也存在诸多弊端，如没有分割到户的独立产权，不能进行按揭贷款，且只能签定租赁合同，由于租赁合同的最长法律年限只有20年，这给后续的租期带来了难以规避的风险，这些因素都将给客户造成很大的销售抗性。 综合考虑，还是走单元化整层销售的路线为好，着重吸引投资型买家的注意力，将产权由买家自己掌握，之后再通过他们去对接租赁市场，而租赁市场的前景如何，能否带来稳定的高额收益回报，是买家是否决定下单的关键所在。在销售过程中，主要抓住以下几点强攻客户： 西溪板块内云集了杭州最齐全、最前沿的文化创意类机构及办事处，更有阿里巴巴淘宝城汇聚几万人带来无限消费需求前景，这类企业或机构对办公的面积需求基本都在300—400平方米左右，办公场所具备一定的个性化，他们对办公与居家的概念相对模糊，崇尚办公居住无界限，工作生活两相宜，左手公司右手家，墙里公司墙外家，九点上班，8点60起床，生活工作永不分开，在家轻松工作，上班悠闲喝咖啡，这与本案的气质特征高度吻合。而在本案所处的区域范围内，竞争对手所制造的压力有限，从这个角度上来说，本案的具有很强的市场竞争力。 挖掘区域价值，充分解析市场前景（1） 本案所处的区域内，虽然产品具有很强的市场竞争力，但市场培育尚需一定的时间，短期内难显气候，为了打消客户的观望心理，突破前期收益无保障的心理防线，推出补贴3年底价租金的策略，这部分费用在房款当中直接扣除，让客户真正感觉到物超所值的高性能投资价值，在具体操作过程中，只要将售价适当提高，客户虽然拿走了3年的租金，但羊毛仍然出在羊身上。 即买即赚，实施零风险投资计划（2） 投资者在选择具体产品时往往要求被投资的对象具备省心便捷、收益快，性能稳定等特点，因此，为了实现这些愿望，本案实施公共部分精装（如大堂、过道等），室内简装，形成方便分割的格局，便于提升租客入住的速度，同时也为投资客省去很多麻烦，真正做到站着就能赚钱。 简装交付，便捷入住（3） 部分客户担心买了房子会跌价，对租赁市场缺乏信心，针对这一点，推出原价回购计划，自正式签订合同之日起，3年后客户可无条件要求开发商原价回购（扣除3年租金收益），并返还同期银行利息，以此体现我们有信心保障自身产品的升值潜力，综观杭州10年来的杭州价格走势，同期的价格涨幅远远高于银行利率，且客户也深知这一点，因此，基本不会提出回购要求，即便真的提出回购，我们也不会吃亏。 确保升值，无条件回购（4） 1）异地渠道销售：有针对性地选择投资客群相对活跃的区域，通过房交会销展、协会组织渗透、定向媒介投放等方式开展异地推广，同时依托我公司自身在温州、台州、义