资运部成都房地产市场报(终稿)解答.pptx

2014年成都房地产市场解读与预吉信行-资源运营部】本报告宏观数据来源于国家统计局，其他数据主要来源于吉信行资源运营部信息数据库；本报告中的所有数据仅供吉信行员工内部参考学习使用，采取任何方式为第三方所用，不负任何法律责任。目录宏观背景土地市场住宅市场123商办市场4发展建议6十大严峻形势：经济增长放缓2012年9.7到7.7外贸形势严峻内需增长乏力投资过度，产能过剩，4万亿与9万亿货币超发，控制通胀难2003-2013，货币供应量翻6倍，2013信贷总规模是GDP240%房地产调控艰巨热钱流入，监管难资本市场艰难，股市一蹶不振地方债风险扩大，80%卖地还债劳动力成本上升制造业优势削弱,利润率逐年下降从新一届政府上台到今年四月，中央始终致力于建立房地产调控长效机制，呈现差异化、去行政化的特征。挤出房产泡沫，调整产业结构，使得“低端有保障，中端有支持，高端有市场”是中央一直以来坚定不移希望实现的目标。新一届政府致力于经济结构改革，并对改革中所必须经历的阵痛具有强容忍力，一直以来工作导向都坚定不动摇的指向减轻经济对房地产行业的依赖程度，力图挤出房地产泡沫。这表现在去年全年经济都面临下行压力的情况下，中央对房地产调控的态度始终坚持不动摇，另外在去年6月份“钱荒”事件沸沸扬扬的时候，央行始终未曾放松流动性，也可看出中央改革的信心与决心。特点一：去行政化特点二：差异化调控特点三：经济结构调整调控内忧外患必须保持经济、社会稳定进入2014年后，国内经济增长乏力，因过度投资地方政府偿债压力巨大，目前尚无法摆脱土地财政的框架。过度放贷又引发国内金融环境亟待整顿。国际形势复杂危险，摆在中央领导人面前的问题纷繁错杂，目前要解决的就是国内经济提振，保持国内社会稳定。压力2013年-2015年是地方政府还债高峰，且预计到2020年，城镇化建设资金缺口还达42万亿，政府债务规模或将继续扩大，目前四川省债务规模和债务率均位于全国前十，偿债压力迫使政府对土地财政依赖度更高，面对现状，中央开始着手对地方债问题进行整顿。压力全国各省地方政府性债务规模排名排名省份债务规模（亿元）1江苏7635.722广东6931.643四川6530.984北京6506.075辽宁5663.326上海5194.37湖北5150.948浙江5088.249贵州4622.5810山东4499.13全国各省地方政府性债务率排名排名省份债务规模（亿元）1北京98.93%2贵州83.62%3湖北77.64%4云南77.14%5上海76.12%6吉林75.98%7四川71.58%8海南70.18%9重庆69.90%10辽宁68.78%现状：国家财政部地方债报告根据国际债务余额占GDP比重均值，结合具体国家经济发达程度和地方财政自给度等指标进行回归分析，测算出我国2009-2015年地方政府性债务合理规模分别为4.68万亿、5.99万亿、7.22万亿、7.95万亿、8.69万亿、9.51万亿、10.40万亿。根据审计署的公告，我国2010年底地方政府性债务余额中银行贷款和债券发行规模为9.22万亿元，明显高于地方政府性债务的合理规模。截止到2013年6月30日的地方政府负有偿还责任的债务达到10.88万亿，也超过了上述合理规模。考虑到2013年6月后的增量债务，当前我国政府负债率正在逼近60%的国际安全警戒线。而地方政府还债的高峰恰恰就是2013年到2015年。另一方面，在当前新型城镇化的背景下，预计到2020年，城镇化建设资金缺口达到42万亿，仍然需要举借大量政府债务。债务率：年末债务余额与当年政府综合财力的比率，是衡量债务规模大小的指标。10月2日，国务院出台《关于加强地方政府性债务管理的意见》,提出一个机制约束政府负债、两个思路解决债务问题、三条界限划分责权主体，提出中央政府不对地方政府债务进行兜底。我国经济对房地产依赖程度仍然较高，今年房地产行业持续不景气是影响经济增长的重要因素，房地产行业适度恢复可拉动经济增长。另外，融资成本高企成为限制房企运营的瓶颈，有可能连锁引发局部房价下跌、交房标准下降，客户投诉进而引发冲突等不稳定因素。2014年以来房地产行业持续不景气，房地产投资增长持续下行，新开工面积和商品房销售面积增长始终处于负区间，地产行业的低迷是造成经济不景气的重要原因，目前经济发展对房地产行业依赖度还比较高，要在尽快推动经济复苏，首当其冲要推动房地产行业尽快复苏，拉动经济增长。且近期因房地产市场不稳定，开发商利润率下降，全国范围内已出现部分开发商资金链断裂，烂尾或交房标准下降等问题，为避免此类问题扩大，房地产市场求稳是紧迫的问题之一。数据来源：国家统计局压力为推动经济尽快复苏，2014年4月开始中央展开一系列定向刺激动作。在下半年体现出对楼市的救市态度，9月达