按揭贷款例子.ppt

综合应用例子 关于住房按揭贷款更多问题的计算（如何用公式或者EXCEL相关函数计算） 某家庭通过银行住房按揭贷款一套住房相关数据如下，根据相关知识计算回答下述问题。 住房单价7000元/平方米，购房面积160平方米，首付比例50%，年基准利率（5年以上）为7.05%，利率上浮10%，每月复利一次，贷款年限10年，每月等本息还款。 1、计算此笔按揭贷款每月末还款金额为多少？（月初还又是多少） 2、计算前3期等额还款金额中本金利息各为多少? 3、若已还了8个月，想一次提前还完贷款，应还多少？ 4、在还了10期时，由于收入提高了，想缩短贷款时间，将总时间缩为8年，问余下各年每应还款多少？ 5、若已还款10期，从11期开始，国家基准利率变为7.5%（或者6.8%），则余下各年应每月还款多少？ 6、贷款相关数据除贷款年限外其他如题，该家庭可供支付贷款的金额大约在5500元，问你设计贷款多少年较合适？ 解：选计算贷款总金额 =7000*160*(1-50%)=560000元 周期利率i=7.05%/12*(1+10%)=0.646% 1、相当于已知P求A A=560000*(0.646%*(1+0.646%)^120)/((1+0.646%)^120-1)=6721.18(元）　（此为期末付） A=560000*(0.646%*(1+0.646%)^119)/((1+0.646%)^120-1)=6678.04(元） 　（此为期初付） 利用EXCEL财务公式计算（用PMT函数见操作） =PMT(E10/H10*(1+F10),H10*I10,G10,0,0) =PMT(周期利率,贷款总期数,贷款总额,将来值,期末还款） =PMT(E10/H10*(1+F10),H10*I10,G10,,1) 2、利用利息计算公式　 本期利息＝上期未还本金*周期利率 本期还款中本金数=每期等额还款-本期利息 本期未还本金=上期未还本金-本期所还本金 第1期利息　I1=560000*0.646%=3617.6 所还本金= 6721.18- 3617.6=3103.58 第2期利息　I2=(560000-3103.58)*0.646%=3597.55 所还本金= 6721.18- 3597.55=3123.63 　 按此方法可依次计算第3、4、…、120期各期支付 利息与本金。可简单用EXCEL计算式计算，也可用EXCEL的利息函数(IPMT)或本金函数(PPMT)计算。见上机操作。 =IPMT($J$10,C18,$H$10*$I$10,$G$10)＝IPMT(周期利率,第i期期数,总期数,贷款总金额） 3、应先将已还款8期所还本金计算出，从而可计算出还剩多少本金没还，此为提前还款应还的金额。算可利用2、中计算各期利息与本金方法计算18期所还本金，从而计算提前还款金额。逐期计算较繁，还是用EXCEL的本金计算函数方便。（见操作） D22=PPMT($E$10/$H$10*(1+$F$10),C22,$H$10*$I$10,$G$10)＝PPMT(周期利率,第i期期数,总期数,贷款总额）。计算第1期还本金，C22:C29放1到8期数字，则D22:D29放1到8期本金计算值，求和得前8期所还本金之和，用期贷款减之得提前还款金额， 计算未还本金的方法二 可利用等值计算关系计算(PMT、FV） (1)利用PMT函数计算各期所还等值 A=PMT(RATE,NPER,P,F,TYPE) PMT(周期利率,贷款总期数,贷款总额,将来值,期末还款） (2)利用FV函数求还了8期(或者m期)后的等值 F1=FV(RATE,NPER,PMT,0,0) 　=FV(RATE,8,A) (3)原贷款P经过8期后的等值F2 F2=FV(RATE,NPER,0,P) 　=FV(RATE,8,0,P) (4)计算贷款余额(即未还款金额) =F2-F1 计算未还本金的方法二（PMT、PV、FV ） (1)利用PMT函数计算各期所还等值 A=PMT(RATE,NPER,P,F,TYPE) PMT(周期利率,贷款总期数,贷款总额,将来值,期末还款） (2)计算8个(m个)A在0期的等值 P1=PV(RATE,NEPR,PMT,F,TYPE) =PV(RATE,8,A) (3)计算未还款金额的现值P2 P2＝P－P1 (4)计算未还款金额现值P2在第8期（m期）的等值 F1=P2(F/P,I,m) =FV(RATE,NEPR,0,P2)=FV(RATE,8,0,P2) 即为在第8期末未还本金。（见EXCEL操作） 　 本例=560000-25393.34=534606.66(元） 4、先利用3、计算还10期所还本金之和，进而得到未还本金总额，以为新的P，贷款期数=12*8-10=8