梅溪墅兴路项目规划建议讲述.doc

安吉梅溪镇墅兴路项目 ANJIMEIZHENSHUXINGLUXIANGMU ———— 规 划 提 案 ———— 目 录 一 分析篇 1． 区域价值百度 2． 梅溪房地产形势 3． 竞争楼盘 4． 制胜关键 二 产品篇 1． 项目概况与分析 2． 项目规划建议 3． 受众圈定 4． 产品定位 三 行销篇 1． 运作分析 2． 推广策略 一 分析篇 1．区域价值百度 地理位置： 梅溪镇位于安吉县境东北部，全镇总面积101平方公里，总人口55万人。年平均气温16·58，属亚热带季风气候，雨量充沛，年降水量800毫米。梅溪镇是以农业为基础、工业为主导、水上运输业为龙头的乡镇，是安吉“一主三副”重点发展城镇之一。梅溪镇是安吉重要工业基地。安吉县临港经济区临港经济成为全县工业区经济、生态经济之后又一新的经济增长点和特色经济高地。 西苕溪及杭宁高速公路支线11省道穿镇而过。500吨级船舶可直通上海、江苏、杭州。陆运距104国道和杭宁高速公路30公里，北距318国道25公里，梅溪至杭州100公里，至上海200公里。梅溪大桥、晓墅步行街、梅晓公路、昆晓公路、农贸市场、安吉人民医院梅溪分院等设施，全面改造了城镇老街修建、公共卫生设施、绿化设施等建设，城镇配套功能日趋完善，城镇品位明显提升梅溪镇生态旅游呈现良好发展势头。环境优美，钟灵独秀境内还有陈嵘森林公园、涨子坞、神游坞、古庙宇等旅游景点。此外还有许多富有特色的人文景观。 金溪花园 多层 位于本案东面100米处，泗洲山路与市场路交叉口东南面。 83—94㎡两房 119—126㎡三房 2200元／㎡ 康 馨 苑 多层 位于本案东北方向200米处，泗洲山路与青松路交叉口。 95—96㎡两房 125—128㎡三房 2800元／㎡ 【梅溪新城】 优 势：规模大，本地影响力强；客户积累时间较长，有一定的口碑；建筑规划丰富，周边配套成 熟；新老镇交接处，地理位置优越；欧洲小镇建筑风格，具备功能性和吸引力。 劣 势：户型面积配比欠佳，实用性低；区内休闲街的设置致使绿化面积缩小；非封闭式小区，安 全性差；由于是规模化建设，欧洲小镇的风格量过大，缺乏稀缺性和尊贵性。 【金溪花园】 优 势：户型配比合适，价格较低，符合当地受众需求；位于梅溪镇东面新建筑区，地理位置优越； 内配成熟的物业管理，体贴安全；楼宇间距适中，采光性强；区内道路设置便捷清晰； 劣 势：紧临泗洲路，交通要道带来一定的噪音；设计偏向现代建筑，风格普遍单一，特色不明显； 绿化规划施工不理想，景观欣赏力较差；车库设计偏低，实用性小。 【康 馨 苑】 优 势：户型面积配比合适；紧临S11省道，交通便捷；区内道路分流设置人性化，物管安全。 劣 势：规模较小，后期二、三期跟进较慢；建筑风格简单，差异化特色不明显；规划中的小区主 题（生态、休闲、文化）风格施工表现不到位；小区位置离镇中心较远。 4．制胜关键 A. 把握好建筑风格和户型配比 放眼安吉现有的房地产开发类型均以“多层”为主导，梅溪更是以“多层”独霸楼市，如何 在项目允许的前提下，丰富产品类型，创新建筑风格，从而形成最大差异化，是楼市跃进的重 要一笔。而怎样根据受众的实际需求，合理经济的进行户型面积的配比，直接关系后期的销售 力度。 B. 仅此一见的产品定位 建筑是基础，基于建筑的市场定位和产品定位，是将建筑物体上升为归属认同的精神概念。要 花最大的智慧赋予产品独特的定位，拉开与竞争者的差异化，创造本地区唯一的楼盘品质，让 目标受众获得最大的居住认同，抢着买、不买不行。 C. 消费对象的“一守、二拓、三吸引” 项目碰到的最大问题是区域消费需求能力不足，造成楼盘卖不动、卖不高。针对这一难点，我 们需要：一守，守住本镇（昆铜、溪龙）目标消费对象进行攻克；二拓，通过楼盘品质促成开 船人的购买行为。三吸引，吸引本镇及周边农村人群入主现代化城镇生活，催生消费。 D. 行销推广直击靶心 由于项目的区域性、规模性和消费群体特性，我们必须花最小的成本、最短的时间创造最大的 销售效应，推广方式以直线渠道直抵目标受众，最大量化广告效果，最快速度带进销售。 二 产品篇 1．项目概况与分析 本项目位于梅溪镇墅兴路南面，东接农贸市场，西濒百诚家电，南临梅溪新城，北靠S11省道。其基 本经济指标如下表： 总用地面积 11768㎡㎡ 建筑基地面积 4120㎡ 总户数 90户 停车率 83% 户均人口 3.5人 室外停车 10辆 总人口