关于房地产项目的几点总结.docVIP

关于房地产项目 房地产： 包括房产、地产，原先分别归土地局、房产局，现在合为一个部门房地局。 土地： 地块 基本应查资料如下： 四至范围 所处城市位置 交通、生活配套设施、教育 与周边建筑关系（紧邻建筑情况） 采光、通风、消防、环保（环评报告）、建筑后退红线 土地证（土地使用权证） 需要检查信息如下： 用地性质（住宅、公建、商业） 转让方式 招投标，即“出让” “划拨”（旧，通常来源于国有企业无偿从国家获得的土地，成本为零） 剩余年限：（通常住宅最大70年，公建最大40-50年） 剩余使用年限影响购房者银行按揭数额，间接影响销售及目标利润 按揭成本高，还款时间短→影响销售→目标利润 备注页：土地证每年均需至政府管理机构年检，并于备注页反映有无 抵押（给银行、信托、其他金融公司）、被法院查封（如原出让方欠 债） 土地使用权转让合同（先） 甲方：政府 乙方：开发商 需要检查信息： 1） 土地出让金（总额、余额） 2） 容积率 3） 代征地（绿地，道路等，减去后可得 实际可用面积） 规划条件（规划验收涉及主要指标）： 容积率 绿化率（比例按占地面积计算） 限高（结合通常3.2-3.4M层高可得大约层数） 附：太湖边**项目案例介绍 项目优点： 紧临太湖（距太湖500M） 地价便宜 可建造别墅 项目缺点： 主要缺点：周边无任何配套生活设施，距离最近的城镇驾车约需15分钟，只可作为第二居所 次要缺点：靠近公墓 总结：实地调查时，首要必须了解可建住宅归属类型（第一或第二居所）。第二居所在房产市场前景不明确的情况下，销售时间过长，资金回流慢，乐观情况下通常至少需要3-4年才能基本完成销售，回报率被严重拖低，各项维护成本及不可预知成本过高，不适宜在目前情况下进行投资。 案例引申（引进外来土地项目时的具体做法及比较）： 涉及问题 买公司（即买入原土地所有公司股权） 买项目 税后成本 土地转让溢价最终将作为销售利润产生土地增值税，影响目标利润 无影响 是否需要尽职调查 需要（有潜在风险） 不需要 × √ Preferred acquisition type Unpreffered acquisition type 涉及问题： 补交土地出让金 或重新招牌挂 手续繁琐，存在不确定性 余额涉及项目成本 总额除以土地面积可得每平米地价，总额除以（土地面积乘以容积率）可得每平米楼面价 每平米单价可帮助计算项目成本，可用来比较紧邻及周边楼盘价格，涉及价格竞争力 土地出让金通常分期缴纳，涉及项目现金流规划 极其重要，常成为合同执行限制因素