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影响房地产价值与价格的因素分析 冯长春 北京大学不动产研究鉴定中心主任、 城市与区域规划系副主任、教授、博士生导师 一、房地产的基本概念 1．房地产是指土地及其上的定着物（包括建筑物、构筑物及与土地不可分割的树木、花草和建筑物的附属设备）。 2．房地产是房屋财产和土地财产的总称，包括土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及附带的各种权益。 3. 房地产是由人工创造的包括时间、地球表面特定土地区位及其受文化偏好和经济活动影响的房屋和公共基础设施组成的四维体，以及四项权能。 二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 1．? 投资置业（Acquisition or Purchase） （1）投资目标和约束条件（Investor goals constraints ） ●可使用的资金 ●投资类型 ●风险 ●预期回报 （2）弄清所有权（Ascertain ownership rights） ●法律关系 ●权利类型与性质 ●债权关系-抵押权等 ●所有权和使用权的限制 二、房地产投资决策环（The Real Estate Decision-Making Cycle） 1．? 投资置业（Acquisition or Purchase） (3)买卖合同（Buy-sell contract）