第8章 住房金法律制度.ppt

第一节 住房金融概述 一、住房金融的概念 对于住房金融的定义，各国学者都是基于本国住房金融发展的实际情况而对其进行了相应的界定。 英国有学者认为：住房金融是居民各类住宅的建设、改善、购买、租赁、维护和维修的货币运行制度。 美国学者有学者认为：从住房抵押的角度来理解住房金融，认为抵押市场和住房市场是紧密联系的，暗示了住房金融就是抵押贷款。 我国学者蔡德容和潘军（2001）认为住房金融是以住房信贷为主的各种住房信用资金(包括住房抵押票据、各种住房证券等)的交易活动，是以筹措、融通住房资金为核心的住房金融市场、住房金融体系以及住房金融运行机制的总称。 曾国安（2004）还根据资金融通的对象的不同将住房金融划分为广义和狭义两种，广义的住房金融的融资对象包括所有的经济主体，而狭义的住房金融的融资对象仅包括居民和消费性的非营利性住房机构。同时他指出，住房金融中最重要的就是与居民住房购置有关的货币融通活动。 二、我国住房金融的发展历程 二、我国住房金融的发展历程 第一阶段 住房金融的停滞阶段 （1919年-1978年） 建国初期，由于没有禁止房地产买卖、典当等市场活动，住房金融也维持了一定阶段。1956年，建设银行曾在18个省市试办一年的建造住宅贷款。随着计划经济的推行，住房实行供给制，市场不复存在，也就不存在真正意义上的住房金融。 该阶段，中国实行的是高度的计划经济体制，一方面，住房建设投资来源主要由国家财政的拨款，银行对房地产资金的管理仅限于对房地产财政资金的保管和出纳。另一方面，住房的生产、分配和供给的计划性使住房的商品属性被否定，也就失去了房地产市场存在的经济基础，从而金融业对于住房生产、交易、消费活动的资金支持和服务也失去了意义。 二、我国住房金融的发展历程 第二阶段 住房金融的导入阶段 （1978年-1990年） 随着经济体制改革和城镇住房体制的变革，提出了住房商品化的概念，住房金融业也因改革的需要应运而生。 1978年，国务院批转了《加快城市住房建设的报告》 1979年，中央决定将基本建设投资由财政拨款改为银行贷款，这标志着中国住房金融业的诞生。 1980年4月，邓小平同志发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》，明确了改革城镇住房投资、建设和分配制度的总体设想。 1984年国务院在《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》中要求：发展房地产业，推行住宅商品化。 1988年，国务院颁布《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，明确提出住房商品化目标与提租补贴的改革方案，同年，人民银行把住宅贷款列入消费信贷业务。建设银行和工商银行相继成立了房地产信贷部， 二、我国住房金融的发展历程 第三阶段 住房金融初步发展阶段（1991年-1997年） 1991年开始的住房制度改革的全面推进启动了住房市场，住房建设和住房市场逐渐活跃，为住房金融的发展打开了空间。 1991年，国务院《关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》和《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》出台，进一步改革住房金融体制，发展住房金融业务。 1991年，上海市借鉴新加坡的经验，率先建立了住房公积金制度。 1992年，建设银行首家推出职工购建房抵押贷款业务和公积金个人住房贷款业务，全面进入住房消费信贷领域。 二、我国住房金融的发展历程 第三阶段 住房金融初步发展阶段（1991年-1997年） 1994年，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，同年11月，国务院房改小组、财政部和中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度的暂行规定》，提出“全面推行住房公积金制度”。 1997年4月，人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理实行办法》为中国住房消费信贷发展提供了政策依据。 该阶段初步确立了我国住房金融的经营管理体系，明确了住房金融服务住房制度改革的经营方向，自营性和政策性住房信贷业务并存的住房信贷体系基本初步确立。住房公积金制度开始在全国推广。 二、我国住房金融的发展历程 第四阶段 住房金融全面发展阶段 （1998年至今） 1998年是中国住房金融发展的转折点。当时出于扩大内需的考虑，政府为了刺激住房消费，在金融支持上放开了对个人抵押贷款的限制，促使以住房抵押信贷为主要形式的中国住房金融进入了全面发展的通道。 1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，实施住房分配货币化改革。国家通知，人民银行和银监会出台了一系列配套的金融货币政策，《关