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目录第一部分前言第二部分基础数据估算第三部分财务指标评价第四部分财务评价案例第一部分前言为什么要做？什么时候做？怎么做？开发企业负责人投资决策据编制设计任务书筹措资金和申请贷款签订合作和协议申请项目建设执照为什么要做投资估算哪些阶段做投资估算？序号阶段目的误差率1投资机会研究阶段决策依据±30%2初步可行性研究阶段指导规划、执照依据±20%3可行性研究阶段融资依据、合作依据、±10%投资估算主要做什么？房地产项目可研报告程序：内容：估算基础数据编制财务报表计算评价指标分析财务效益指标得出评价结果指标计算方法选择评价参数链接：房地产开发阶段项目取得之前(决策阶段)前期准备(项目组织设计阶段)建设及销售(实施阶段)竣工入伙(完工阶段)物业交接/管理(运营阶段)投资机会研究项目建议书可行性研究报告项目取地策略报告土地获取开发报建工程招投标开发建设销售与招商竣工验收验收备案入伙通告初始登记转移登记交接物业签订土地合同资金筹措勘察测量规划设计临时供水供电场地平整等第二部分基础数据估算开发成本与开发费用融资成本与资金筹措收入与税金1、房地产开发项目总投资估算表项目总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资=固定资产投资+开发产品成本序号项目总投资估算说明1开发建设投资11.231.451.671.891.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）（1）土地费用土地费用：获取土地使用权而发生的的费用，一般包括征地拆迁补偿费、土地出让金、契税。土地获取费用因获取土地土地的方式、地块性质等不同而不同。土地出让方式不同划拨、出让、转让；土地出让宗地属性不同：生地：完成土地征用，但未经开发、不可直接作为建筑用地。毛地：已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的土地。熟地：以直接进场进行项目施工建设的建设用地（法律手续完备；基础资源通达；土地平整）是否由开发商需要拆迁或征用（如旧城改造）地价评估方法市场比较法：是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。基准地价修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益（2）前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。二前期工程费表　（仅供参考）1前期工作咨询费建安工程的0.2~0.5%2地质勘察、测绘费、勘察报告审查费3元/平方米3建筑规划设计费按建筑设计取费标准取,计价格[2002]10号4市政设计费按建筑设计取费标准取,计价格[2002]10号5环境评估费详见建设项目环境影响咨询收费标准6交通评价费按地上面积：1元/平方米估算7施工图审查费京勘设管字(2001)41号8标底编制费概算价格的2-3‰,计算钢筋量16元/吨.9工程招投标管理费中标价格的0.66%o,(共0.11%,招标方60%),京价(收)字[1999]第042号10招标代理费按取费标准取,计价格[2002]1980号11三通一平费（土方临时水电）20元/平方米12工程监理费建设前期阶段按工程概预算的0.1～0.2％计取；施工阶段按取费标准取13新材料基金(非砖混结构可退90%)、水泥专项基金（可退）8元/平方米,中标水泥量3元/吨通常列入“前期工程费”项也可以列入“其他费用”、”开发期间税费“项（3）基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。附：烟台基础设施收费标准（4）建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。　项目单方估价三建筑、安装工程费　（一）建安工程造价　1住宅　1.1全现浇（高层）14001.2全现浇板式（多层）12001.3框剪结构带底商（高层）19001.4框剪结构商住楼（高层）23001.5框剪结构（多层）12001.6底商16002非配套公建　2.1框架结构写字楼（高层）19