第七章住房开发性投资讲课.pptVIP

一、住房房地产的概念 住房房地产（Residential property）是由服务人类居住为主要目的的土地及建筑物所组成的供人们日常生活居住的房屋及其权利。 住房投资模式 二、住房开发性投资 1、住房开发性投资概念 2、住房开发性投资程序 3、住房开发性投资市场分析 4、住房开发性投资的选择要素分析 5、住房开发性投资的风险分析 1、住房开发性投资概念 住房开发性投资是指在已开发好的土地上进行住房的开发建设，然后对建成的住房进行租售从而收回投资并获取收益的投资活动（或过程）。 2、住房开发性投资程序 3、住房开发性投资市场分析 分析内容—— 1）住房市场供给分析 2）住房市场需求分析 3）住房市场租售情况分析 4）住房市场趋势分析 5）住房市场竞争分析 1）住房市场供给分析 住房市场供给总量分析 住房市场供给总量 ＝存量＋在建＋计划开工＋已获规划许可＋改变用途＋拆除量 住房用地潜在市场供给量＝C1＋C2＋C3 C1＝规划区居住面积－已建成区面积－已出让面积 C2＝旧城改造中可供开发面积－已改造面积 C3＝工业等其他用地可作住房用地面积 住房市场供给结构分析 对区域市场的产品户型、面积、价位等特征进行分类，分别计算其供给量。 住房市场供给预测分析 2）住房市场需求分析 需求潜力分析 需求潜力＝新增人口×人均居住面积 说明：把不同子市场的供给量与需求量进行对比，需求大于供给的差额就是供求缺口。 需求客户分析 ——消费者偏好、心理、动机和习惯 （具体详见下表） 说明：需求客户分析：回答5W1H 3）住房市场租售情况分析 4）住房市场趋势分析 是对住房市场的未来趋势进行科学合理的预测分析，包括供给、需求、租售走势等方面的内容。 说明：项目吸纳量 ＝市场供需缺口×市场占有率（基于项目竞争优势基础上的估计） 5）住房市场竞争分析 竞争对手 ——在做什么，能做什么，目标，战略，优势和劣势，竞争策略等。 竞争项目 ——数量、建造时间、定位、卖点、户型组合、公摊方式、规划特色、定价方式、付款方式、营销策略、销售状况等。 4、住房开发性投资的选择要素分析 1）项目的区位选择分析（由地选项目或由项目选地） 说明：住宅项目选址的影响因素 （一）市场因素 （二）社会因素 （三）自然因素 （四）政策因素 （五）经济因素 （六）环境因素 （七）心理因素 （一）市场因素 1、市场供求 一宗地块的好坏与市场供求关系非常密切。 2、房地产投机 指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为，这一因素对地价水平有突出的影响。 （二）社会因素 1、安定与治安状况 2、附近房地产的情况 3、城市化进程 4、行政隶属变更 （三）自然因素 1、地势坡度 城市土地利用中的理想坡度是0.3%-2% 2、地质承载力 地质承载力的好坏直接影响勘探和桩基工程费用 3、气象 （四）政策因素 住宅投资区位选择中必将考虑到价格、税收、土地等多种政策的影响。 （五）经济因素 1、经济发展状况 2、物价水平与物价变动 3、储蓄率和投资力度 一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄积累期，这预示着强大的住宅购买潜力，储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时住宅投资旺盛，此时房价上涨快。 4、利率水平 对于银行储蓄利率较低的地区，可作为投资区位考虑，因为低利率，储蓄额减少，投资额增加，有利于房地产发展。 （六）环境因素 1、绿化程度 靠近公园、绿地、树林的地块是较好的住宅投资区位。 2、视觉效果 住宅区位选择要关注远景，如周边山体、河流、建筑的搭配和视觉效果是否有利于借景等。 3、城市规划 （七）心理因素 1、地块风水 2、名人效应 3、风俗习惯 说明：城市住宅投资区位选择的发展趋向 1、追求高质量住宅 1）高质量住宅突出先进性、实用性、安全性、舒适性、生态性。 2）中国各城市己从“居者有其屋”迈向了“居者优其屋”的时代。 3）高质量住宅将趋向发展为生态住宅，追求高质量住宅增强了区位选择的“环境性”。 2、追求自然环境——郊区化 现代化居住观念的变化和发展，亲绿、亲山、亲水的心理使住宅选址向郊区化发展。 3、追求人文环境——复合区位 复合区位指自然地理位置与周围人文环境相结合所体现的区位概念 。 主要有以下趋向： 1）文化教育复合区位 在住所附近是否有好的学校方便孩子上学是家长们买房的重点考虑因素。 2）体育复合区位 广州奥林匹克花