房地产估价市场比较法教师用教案资料.docVIP

市场比较法 一、基本原理： 二、步骤 1、搜集房地产成交实例p95；2、搜集交易实例的内容与要求p96；3、建立交易实例数据库； 2、选取可比实例：（1）在大量的交易实例中选取与委估房地产比较类似的房地产交易案例作为可比案例；（2）选取的要求p98； 3、对可比案例统一价格形态 （1）统一价值类型与评估范围p99 （2）统一付款方式：用到名义价格、实际价格知识点 （3）统一单价：一般为元/建筑平方米； （4）统一币种与货币单位 （5）统一面积内涵p101 统一价格形态后，即进入市场比较法核心计算：各类因素修正 市场法因素修正：将每一个搜集的可比案例单价进行一些列调整，使其变成待估房地产的可参考价格，具体公式： 直接比较修正公式：估价对象价格 ＝ 可比实例成交价格 × 交易情况修正系数 　 × 交易日期修正系数 × 房地产状况修正系数（一般包括区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正等） 交易情况修正：交易修正概念及原因p 102；计算步骤： 交易情况修正重点题型：税费非正常负担的交易情况修正p104 P141第5、6题 （2）交易日期修正（也称市场状况调整） 如果我找寻的可比案例不是现实或者最近的即时交易价格，而是一段时间之前的交易价格，在此期间，由于一段时间内房地产市场价格有波动，因此要进行交易日期修正。P104 第1种方法、交易日期修正的价格指数法 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。 采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：=可比案例价格×（）/100，也可为 第2种方法、交易日期修正的价格变动率法 房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为： （3）修正的内容 １）房地产区位状况修正（区域因素修正） 区位状况修正是将可比实例在其区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格。房地产区位状况修正的内容依估价对象的用途不同而有所不同，主要包括位置、交通、环境、配套设施等。其中环境包括自然环境、人工环境、社会环境和景观等。 2）房地产实物状况修正（个别因素修正） 对于建筑物来说主要包括建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局（楼层、朝向、通风、采光）、工程质量等影响房地产价格的因素。 3）房地产权益状况修正（权益因素修正） 权益状况修正是将可比实例在其权益状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。房地产权益状况修正的主要内容包括土地使用年限、城市规划限制条件（如容积率、覆盖率、建筑高度）等。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限修正和容积率修正。 修正计算方法 待估对象价格=可比实例价格×区域因素修正系数=可比实例价格×（要）待估对象周边环境标准分值/可比案例周边环境分值=可比实例价格×100/（），括号内为可比案例房地产所处的区域环境的打分值，如果可比案例所在周边环境比估价对象周边环境好，则括号内大于100分，110或者105，到底大多少，根据估价师经验。 实际操作中，区域因素、个别因素、权益因素可分拆成许多个子项目，并分别进行打分后累加，或算术累加，或加权累加； 实际操作中先描述后打分 个别因素修正同理。但由于区域因素与个别因素项目较多，往往需要列表如下： 描述表： 物业名称 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 房地产位置名称 劳动东路79号 名都花园 阳光嘉园 亚华香舎 3栋802房屋 房屋 房屋 房屋 证载结构 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易日期 　 2008 2008 2008 房 地 产 状 况 区 域 因 素 地理位置 较好 一般 好 好 交通便捷度 好 较好 好 好 环境景观 较好 较好 好 好 基础设施配套状况 好 一般 较好 好 公共服务设施状况 好 一般 较好 好 整体规划及品质 较好 较好 好 好 权益 因素 土地类型 出让 出让 出让 出让 权属状况 完全产权 完全产权 完全产权 完全产权 剩余使用年限 60年 63年 63年 63年 个 别 因 素 建成年代 1997年 2003年 2005年 2005年 建筑结构 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 朝向 座北朝南 座北朝南 座北朝南 座北朝南 楼层 8