房地产市场研究讲课.docVIP

市场研究 1、全国房地产市场 2012年中央经济工作部署再次强调“保经济、拉内需、抑通胀”的总体基调，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持房地产调控不动摇，促使房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。 历年的中央经济工作会议及两会被誉为房地产走向的晴雨表，业界希望在过去一轮的地产调控后会出现一定的政策松绑货微调，但中央似乎并没有意思解冻，继续对消费者实施差异化信贷政策，控制房价过快过高增长，这让“小阳春”的市场预期显得扑朔迷离。 2011年，对国内房地产市场而言毫无疑问是波涛汹涌的一年。年初起国家即开始颁布出台政策措施对楼市进行宏观调控，从购买、房价、信贷、土地等各个方 亮出了一系列调控组合拳，被称为史上调控政策最严厉的一年。一线城市频频爆出降价的震撼消息，业内人士纷纷推测房价拐点已然临近。 ●政策出台情况 时间 政策 内容 2010.1.7 国十一条 第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40% 2010.4.17 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 购买首套自住房且套型面积在90平方米以上的家庭，首付比例不得低于30%；购买二套房的家庭，首付比例不得低于50%，利率不得低于基准利率1.1倍；对购买第三套及以上住房的，首付比例和贷款利率应大幅度提高。 2010. 4.30 京十二条 暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。同一购房家庭只能新购买一套商品住房。 2010.9.29 遏制部分城市房价过快上涨通知 对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，在一定时间内限定家庭购房套数。切实增加住房有效供给。全力加快保障性安居工程建设，严肃查处违法违规行为。加快房地产市场和个人住房信息系统建设。 2010.11.4 预售制度 要求开发商在申请商品房预售许可时，应提交商品房预售方案。 商品房销售明码标价实施，一房一价须明码 2011.1.26 《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，即“国八条” 要求各地出台房价调控目标；35个城市要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍又不能提供社保及纳税证明暂停其购房；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。 　2012年1月4日，《人民日报》发文称“我国具备避免房地产硬着陆的有利条件”，继续为今年调控从紧“吹风”，但同时提出“以鼓励消费、抑制投机为目标，适度调整房地产调控方式”。前一周，住建部部长姜伟新也提到“支持居民合理购房需求，优先保证受此购房家庭的贷款需求”。预计，未来房地产市场调控有望从全面打击改为重点打击，积极鼓励合理的消费，更精确地抑制投机性的需求，将成为政策微调的方向。UHa中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据和调查报告提供商 UHa中国行业咨询网_行业报告_行业分析_市场调研_第三方市场数据和调查报告提供商　　在房价下行趋势不减，贷款额度依然较为紧张的情况下，购房者观望和“看跌”房价的预期依然较强。受此影响，上周主要城市的新房合计成交量环比降幅超过两成。2012年元旦节日期间，恰逢全国气候大范围降温，各地新房市场也普遍陷入冷清，天津和青岛的成交量同比降幅近七成，北京和上海的同比降幅也超过四成。 ③综述 从禹州十五、十一五期间城市的发展及十二五规划的目标上可以看出对本项目有利的几个要素： ●城市“东移北进”战略●城镇化率将提高近10%●市区入口增长近10万人●城市框架拉大近15万平方公里●房地产规模化发展●人均收入及消费不断增长 在当前东城区发展已日趋成熟的形势下，市区尤其是中心区土地资源日益稀缺。在推进城乡一体化的过程中，东区产业集聚区、西工业园已规划为特定区域，而颖北新区在生活配套、交通、医疗等方面还很欠缺，届时本案将拉动新一轮的“向中心区移民”热潮。 2）禹州房地产市场状况及房展方向 ①市场规划及土地供应 禹州房地产市场自08年开始升温，当时的房价仅有少数项目在建，市场供应量较少，竞争极度混乱，价格品质参差不齐，城中村、自建房、小产权、商品房等类别百花齐放，缺乏相应的机制规范市场秩序。 禹州市在此期间编制了2008——2012年的住房建设规划，已进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房供应保障体系，以满足不同收入层次居民的住房需求，促进禹州市房地产业持续健康发展。 ●“2008－2012”年期间住房建设总量 根据“2008-2012”时期住房目标需求预测，结合经济社会发展实际和居民居住水平，将市民收入水平划分为四个层次，分别为最低收入、低收入、中等收入、高收入，