房地产企业全程各阶段税收风险防范入账票据审核及纳税筹划技巧汇总.pptVIP

北京经瑞通投资咨询有限公司 第一节 公司设立与规划环节 一．设立房地产公司股东身份与税负差异 二．股东抽逃出资的税收风险与规避 三．公司组织形式差异与税收待遇 四、股权转让与增、减资 五．公司筹建阶段账务处理与所得税申报 六．立项与分期、规划户型设计与土增清算 第二节 土地征用环节 一．取得土地使用权的不同方式及税负比较 1.变更开发主体 2.收购股权方式 二．规划红线外支出的税务处理 1.无偿代建市政设施的处理 2.BT抵出让金/配套费的处理 三．土地出让金返还的会计与税务处理 四．承诺负担对方税收 合并前 合并后 重组前 重组后 第三节 设计与前期工程 一．设计费应取得什么类型票据 二．前期工程票据 三、预算与税负测算 四．融资业务中的税收处理 五．成本对象确定与开发成本核算内容 税后500，转化含税： 500*（1+6%）/（1-6%*12%） 企业集团融资处理 第四节 项目施工建设环节 一．施工建设阶段合同与票据结算 1、销售方同时负责安装 —— 混合销售 2、工程大包合同与甲定 3、清包工合同与甲供 甲方甩项工程（供货方施工） 供货并安装 甲方供料（供货方不施工） 甲方采购 甲方供料与甩项区别 建筑行业材料（设备）税收政策对比表 二.税务机关如何查处虚开 1、预算 VS 决算结算 VS 开发成本 2、本地定额单位成本 VS 周边单位成本 VS 本盘单位成本 3、大额发票检查-异地发票 4、外调-造价管理站 5、资金流向（未付/回流/方向不符） 三．票据审核管理与风险防范 1、合法有效凭证 2、票据审核管理 3、发票丢失如何处理 四、房地产企业常见合法凭证类型 五．取得假票如何处罚，企业如何应对 第五节 预售环节 一．预售商品房的会计核算 二、预售阶段纳税要求及年度汇算清缴 三．代收款项 四．转让车位/车库如何确认收入 五．售楼处、样板间 六．违约金专题 七、促销方式中的税收风险与规避 1、房地产企业同材料（设备）供应商之间的违约金 （1）合同履行，房地产企业向供应商支付违约金 甲企业同乙房地产企业签署协议，向乙房地产企业销售一批工程材料1000万元（含税）。约定一月内乙企业支付全部货款，否则每推迟一天，应向甲支付未付货款每天0.05%的滞纳金。乙企业在推迟60天后向甲方付款，另支付滞纳金1000万*60* 0.05% =30万。请问：甲乙双方如何进行税务处理？ （2）合同履行，供应商向房地产企业支付违约金 丙企业同乙房地产企业签署中央空调供应协议，总价款500万元（含税），约定三个月供货，否则赔偿乙方经济损失。丙最终四个月供货，并按照合同约定赔偿乙总价款的5%作为赔偿金。请问：双方如何进行税务处理？ （3）合同解除，一方支付违约金 丁企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署设备供应协议，总价款200万元（含税），约定一个月供货，最终丁企业由于特殊原因无法继续履行合同，同乙企业协商解除供应协议，同时支付乙企业20万元作为违约金。请问：双方如何进行税务处理？ 2、房地产企业同施工方之间的违约金 （1）合同履行，房地产企业向建安企业支付违约金 甲房地产企业同乙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合作中由于房地产公司原因给建安企业带来了损失，双方经协商由甲方对乙方进行赔偿，数额200万元。请问：房地产企业和建安企业如何进行财税处理？ （2）合同履行，建安企业向房地产企业支付违约金 甲房地产企业同丙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合作中由于丙企业工期延误等原因给甲企业带来了损失，双方经协商由丙方对甲方进行赔偿，数额100万元。请问：房地产企业和建安企业如何进行财税处理？ （3）合同解除，一方支付违约金 甲房地产企业同丁建安企业签署施工合同，后因特殊原因在尚未开工前双方解除协议，甲企业向丁企业赔偿50万元。请问，房地产企业和建安企业如何进行财税处理？ 3、房地产企业同购房业主之间的违约金 （1）合同履行，房地产企业向业主支付违约金 甲房地产企业同自然人乙签署商品房销售合同，约定2011年5月30日前交房。由于房地产企业原因，造成9月30日才正式交房，按照合同约定，甲企业向乙支付违约金3000元。请问房地产企业和业主如何进行财税处理？ （2）合同履行，业主向房地产企业支付违约金 甲房地产企业销售写字楼给丙企业，双方约定分期付款，由于丙企业自身原因未及时付款，根据合同约定向甲企业支付违约金（延期付款滞纳金）15万元，双方如何进行财税处理？ （3）合同解除，一方支付违约金 甲房地产企业同自然人丁签署商品房销售协议，丁