佳兆业中心可行性究报告20040.docVIP

佳兆业上步路项目可行性研究报告 一、项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 深圳市福田区佳兆业上步路项目（原子怡台项目）。 1.1.2 承担可行性研究工作的单位 深圳中原物业顾问有限公司 1.1.3 研究工作依据 《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》 （深圳市发展计划局：深计[2003]590号） 《房地产开发项目经济评价方法》 （建设部：建标[2000]205号） 《建设项目经济评价方法与参数》 （国家计委、建设部：计投资[1993]530号） 《关于印发经济评估方法的通知》及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） 《深圳市建设工程价格信息》 开发公司提供的相关资料 1.1.4 项目建设规模和内容 根据开发公司提供的项目土地使用权证书、宗地图等相关资料，项目的规划设计指标见表1-1。 表1-1 项目规划设计指标表 序号 名称 单位 数据 1 总占地面积 ㎡ 6306.3 2 总建筑面积 ㎡ 88425.86 住宅 ㎡ 61040.5 商业（可售） ㎡ 7942.83 地下室及设备用房 ㎡ 12609.94 3 计容积率总建筑面积 ㎡ 68983.3 4 建筑容积率 10.9 5 规模 栋 2 1.1.5 项目开发手续 项目概况及使用权取得 本项目为烂尾楼盘，原本该项目竣工投入使用时间应该是1999年4月，但由于种种原因，没有按期完工交付使用，成为烂尾楼。目前C座已封顶，B栋已建至27层，尚欠一层，无内外装饰及设备安装。本项目由深圳佳兆业于2003年11月通过拍卖的形式获得产权。 结论 本项目开发手续正在完备之中。 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 根据市场调查，项目地块所属的福田区商业区，紧邻中信城市广场，与华强北商圈仅一路之隔，是深圳特区内房地产开发的热点地区，近几年来每年都有大量的房地产项目开发与供应，房地产市场的供应与销售呈现供销两旺的局面。预计区域内近几年房地产市场仍将保持这种态势。 1.2.2 项目建设进度 项目计划从2003年5月重新开始施工，预计建设工期为7个月，即项目将于2004年11月竣工。 1.2.3 投资估算 投资估算 本项目开发建设总投资额合计为57283.61万元，其中各项成本费用的估算额及单价详见表1-2。 表1-2 项目总投资估算表 项目 总投资（万元） 单价（元/㎡） 一、项目取得费用 40000.00 4523.56 二、前期工程费 265.28 30.00 勘察设计费用 265.28 30.00 三、建筑安装工程费 10201.49 1153.68 3.1 后续主体工程费用 828.35 　 3.2 装修工程 2652.78 300.00 3.3 设备及安装工程费用 6720.37 760.00 水电工程 1061.11 120.00 电梯工程 1768.52 200.00 消防工程 1061.11 120.00 通讯工程 1326.39 150.00 室外工程 442.13 50.00 环境工程 1061.11 120.00 四、管理费用 1514.00 171.22 五、财务费用 　 　 六、销售费用 2362.83 267.21 七、其他费用 212.22 24.00 监理及质安监费用 159.17 18.00 租售丈查费 26.53 3.00 竣工面积丈查费 26.53 3.00 八、不可预见费 2727.79 308.48 合 计 57283.61 6478.15 1.2.4 项目综合评价结论 本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，项目所得税后投资利润率为25.79%，内部收益率达65.51%，财务净现值为5977.16万元；本项目开发利用了深圳市的烂尾楼项目，对盘活资产、推进企业产业结构调整，具有明显的社会效益；此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。 项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。 二、项目投资环境和市场研究 2.1 市场宏观背景 2.1.1 全国投资环境 2003年是房地产的政策年，6月13日中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，121号文件对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，引起强烈反响。8月日国务院18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产