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农用地估价技术及案例 3.2 不同估价目的的农用地估价 荒地抵押价格评估要点 ? 采用成本逼近法和剩余法确定其价格 ? 在估价报告中说明未来市场变化风险和预期强制处分等因素对抵押价格的 影响 ? 区分抵押物的权利状况，按照其相应的权利评估确定其相应的价格 ? 应掌握前3年荒地价格的变化状况，预测未来3年的地价变动趋势，并考虑 抵押风险和强制处分等因素 3.2 不同估价目的的农用地估价 土地使用权入股价格评估要点 ? 土地使用权入股的价格包括土地使用权价格（即土地使用权入股所作价格） 和土地使用权入股价格（即土地使用权入股所得的报酬） ? 委托经营模式：分为村户合股、村村合股、企事业与农户合股、科技部门与 村合股等形式。 ? 租赁经营的收益分配方式：租赁经营时每股土地股每年都从合作社取得一定 的保底收入，然后年终的时候再按股份参与利益的分红 ? 自主经营的收益分配方式：土地股直接在年终按股份参与收益分配 ? 联合经营模式：一般是“户户合股” 形式，按照土地股份、基础设施股份 （固定投资股份）、物化成本股份、劳动股份（劳动股和技术股）比例分配 感谢分享! 因素 级别 备注 1 2 3 4 5 自然 因素 方位 南向 西向 东向 北向 坡度 2° 2°–6° 6°–15° 15°–25° 25° 湿度 表层