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厦门《XX酒店》租赁改造经营 可行性研究报告 2005.4 位于厦门XX大厦四搂和五搂的《XX酒店》，于上世纪的九十年代初建成经营。XX大厦是一幢以办公为主的综合性大楼，一搂为商铺，二搂一度开设餐馆，六搂以上均为写字楼。为了适应新的市场形势，我们对该酒店的租赁改造经营方案作了可行性研究。 一 区位环境分析 《XX酒店》所在的XX大厦坐落于厦门市嘉禾路的莲板段，这里人口密集，四通八达，车流量和人流量都很大。从地图上看，这个地段是厦门岛的几何中心，然而历史上厦门市的中心区位于与鼓浪屿个海相望的本岛西南部，莲板过去只是一个乡村。近年来厦门的城市建设有了飞速的发展，城市建成区的范围逐步扩大，八十年代中后期莲板后面建成了著名的莲花新村，很快就成为厦门繁华的新市区，以后湖滨南路和湖滨北路相继建成并交会在莲板的两侧。这时的莲板处境非常尴尬，夹在高楼大厦后面的是大片破旧的村落，形成了独特的位于城市中心的“城乡结合部”。熟悉那时候莲板的人都知道，莲板居民构成非常复杂，特别是大量的廉价出租屋，人员来自四面八方，藏污纳垢，社会秩序极为混乱，成为“脏乱差”的代名词。客观环境决定了身处这个环境条件的《XX酒店》无法吸引到维持正常营业所需要的客源，条件十分恶劣，经营效益自然很难得到保证。 2002年厦门市正式揭开了莲板改造重建的序幕，2003年昔日破旧不堪的莲板村被一举推平，这里目前是一个正在紧张施工的大工地，将要建设起号称东南亚第一流的综合性商业广场。与此同时，酒店街的对面也在大兴土木，按照政府的规划将要建设高级酒店，高尚住宅区和社区公园。此外，据媒体报道，距酒店不远处的“烂尾楼”厦融宾馆也即将重新改建成为一幢高级写字楼。 毫无疑问，在未来的两三年内，《XX酒店》的环境条件将得到一个脱胎换骨的改变，酒店将获得一个非常难得的浴火重生的机会。本报告正是基于这样的认识和分析，运用多年的市场营销经验，凭借深厚的专业理论，经反复研究论证形成了《XX酒店》租赁改造经营的实施方案，进而完成了项目可行性评估。 二 市场定位 确定《XX酒店》的市场定位时，考虑问题的基本出发点应该从酒店本身的硬件条件出发。《XX酒店》的硬件条件带来的制约因素非常明显：规模偏小，只有四十来个客房；没有专用宽敞的大堂前厅；缺乏配套的餐饮娱乐和商务服务设施等等。巧妇难为无米之炊，这些无法消除的“硬伤”决定了《XX酒店》不可能改造成为一家星级酒店，一般情况下只能划入招待所之列。然而招待所的卖价很低，经营效益难以提高。因此，《XX酒店》的租赁改造经营必须有新的思路，必须确定新的市场定位。 考察当今的旅游市场我们可以发现，中国城市居民现已进入大规模休闲度假旅游消费阶段，除每年的三个“黄金周”以外，还有大量的退休职工加入了旅游大军行列，每年的寒暑假期，学生旅游也越来越多。从世界旅游市场看，旅游消费的主要构成人群就是青年学生和老年人，中国旅游市场发展也将逐渐符合这个规律。就目前的情况来说，绝大多数中国人还不具备世界游的经济实力，国内星级酒店对大多数国内旅游者来说仍然偏高。调查表明，中国老百姓对旅游住宿的主要要求是安全、卫生、价廉、提供基本的服务，能睡个好觉。中国老百姓要的还是实惠，做酒店不能脱离这个基本的现实。 随着中国经济的持续高速发展，商务旅行近年来也呈现出稳步发展的趋势，其中包括从事采购、推销、市调、调试、维修和售后服务等各种业务的工作人员，这类人员与从事高端商务的企业高层有很大的区别，他们人数很多，差旅费用预算较低、没有显示身份地位的要求，一般选择住在城市中心区，要求交通和生活方便，他们工作非常辛苦，工作之余最大的希望是能够休息好。据调查，我国目前绝大多数中小企业的差旅人均住宿标准都在100元以内，这是一个非常庞大的市场。 基于市场分析，我们对《XX酒店》提出经济型酒店的定位。什么叫经济型酒店？所谓经济型酒店，从理论上讲，就是按照普通度假旅游者和商务旅行者选择饭店的评价要素，重新建造或者改造的一种酒店类型。 经济型酒店要求交通方便，人流量大，一般设于城市的中心地区或者商务区。通常经济型酒店以优惠房价和优质服务为最大卖点，特点是“安全、清洁、舒适、实惠、方便”。目标消费群体主要是工薪阶层、一般商务人士、普通自费旅游者、学生群体等。经济型酒店对于中国消费者来说目前也许还有些陌生，但在欧美及日本等发达国家，经济型酒店是一种发展得非常成熟的酒店经营模式，一般占有70%以上的市场份额。 厦门地处中国东南沿海，风光绮丽，气候温和，对全世界最大的中国内陆居民群体具有很强的吸引力，旅游客源