物业管理员职业技能鉴定教学大纲教程.docVIP

物业管理员职业技能鉴定教学大纲 第一部分 一、物业管理概述 1 二、物业管理机构 8 三、住宅小区的物业管理 14 四、写字楼的物业管理 17 五、商业场所的物业管理 20 六、工业区的物业管理 22 第二部分 一、物业的接管验收与撤管 25 二、物业管理档案的建立与管理 28 三、物业管理常用文书 30 四、物业管理费用的管理 34 五、房屋维护与管理 39 六、房屋附属设备维护与管理 50 七、安全管理 65 八、环境管理 71 九、文体娱乐活动的组织与管理 74 一、物业管理概述 （一）学习要求 掌握物业和物业管理的概念，了解物业的特征和物业管理的特点；了解物业管理工作的任务和目标，掌握物业管理的主要内容和基本原则；了解对物业管理人员的素质和职业道德的要求。 （二）学习重点 1．物业和物业管理 （1）物业 ①物业的概念 物业，是指已建成并投入使用的各类建筑物及其配套设施、设备和场地。各类建筑物包括住宅小区的房屋、写字楼、商厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、宾馆等；配套设施、设备，是指建筑物之外的各类设施、设备，如市政设施、文化娱乐设施；场地、是指庭院、绿地、道路等。 ②物业的特征 1）固定性； 2）耐久性； 3）多样性； 4）高值性。 （2）物业管理 ①物业管理的概念 广义的物业管理是泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。 狭义的物业管理是指由专业化的物业管理企业，根据业主或使用人的委托，依照国家法律、法规和业生、使用人签订的物业管理委托合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施设备及场地，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境。清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，为业主、使用人提供全方位高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的社会效益、环境效益和经济效益。 ②物业管理与传统房地产管理的区别 1）从管理体制上看，传统的房地产管理是在计划经济条件下，实行福利分房制度，由政府或其职能部门、事业单位采用行政手段，直接对房地产进行管理，管理机构是房管局、房管所或房管总公司和房管分公司，实行两级或三级管理。由于体制的问题，长期亏损，缺乏激励机制。而物业管理是在社会主义市场经济条件下进行房改的产物，由专业化的企业通过市场竞争取得管理项目，用现代管理科学进行社会化管理并提供有偿服务。管理机构是物业管理公司。 2）从职务质量上看，传统的房地产管理一般只是单纯管理，由于房屋及配套设施分别由各部门管理，有时会因各部门之间出现扯皮而不能很好地协调和回合，服务质量无法保证。物业管理却是对房屋及附属配套设施、设备、场地实行统一管理，全面负责，为业主和使用人提供全面的、综合性的服务，提高了服务质量。 3）从业上与使用人的角度看，传统的房地产管理是按照管理单位的愿望对用户的管理，使用人处于被动地位，管理单位无论表现如何，使用人也无法进行选择和撤换。物业管理则完全不同，业主和使用人通过招标选择物业公司，双方平等协商，签订物业管理合同，业主和使用人由被动变主动。 4）从对物业维护、保养方面看，传统的房地产管理由于实行抵租金制度，租金收入不够维修费用，不得不依靠政府补贴，很难改善居住、工作环境，无法满足人民对生活环境质量提高的要求。物业管理则是企业的社会化经营管理，开展全方位的服务，减少了政府负担，有利于环境的改善和更好地满足人民生活水平提高的需要。 5）从管理的客体看，传统的房地产管理只是对单体建筑物的管理，不包括建筑之外的环境、场地和附属设施。物业管理不仅要管理和修缮房屋建筑物和配套设施，而且还要向业主和使用人提供全方位的优质、高效、经济的服务，环保、绿化、卫生、保安、交遇、通讯、消防，甚至送牛奶、送报纸，为业主和使用人创造良好的居住条件和工作环境。 ③物业管理的特点 1）覆盖面广 从80年代至今，在地域上覆盖多个城市，物业管理企业和从业人员为数众多。管理对象包括各类物业，范围很广。服务对象也各不相同。 2）业主处于主导地位 业主是物业的主人，是管理的主体。依法成立业主委员会，从制度上保证了业主能够自治管理物业。通过招标选择物业管理企业，按照合同实施管理，平时能够监督物业管理企业的管理工作。在物业管理企业违反合同时，业主委员会有权依法解除物业管理合同，重新选择企业。因此企业必须被业主和使用人接受，才有生命力。 3）物业管理与社区管理相结合 社区管理一般由政府的最基层单位居民委员会承担，负责管理妇女权益、计划生育、青少年教育、老龄工作、治安保卫、民事调解、社会福利等工作，物业管理服务应与社区管理紧密配合。 ④物业管理的目标和任务 1）创造安居乐业的生产、生活环境 2）对实现物业的保值和增值。 2．物业管理的主要内容 （l）维护物业管理区域内的