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购买二手房九步曲之八二手房买卖交易流程图 更新时间：2008年10月12日　来源：乐山房产网 　进入论坛 　　（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。　　（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 　　（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 　　（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 　　（5）、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 　　（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 　　（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 　　（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 手续办理“一站式” 　　在洛阳二手房交易市场，数十家中介公司进驻交易大厅，从房源登记、公布，到协议的签署、过户手续和银行按揭贷款的办理、税费的交纳……有关二手房的所有业务办理基本上都可以在这里完成。　　 　　市房地产市场管理处副处长王志国说，目前，洛阳二手房主要有房改房、商品房、经济适用房及安居工程房等房源类型，只要卖方所提供的房源产权明晰，具有房屋所有权证等证件，又没有被法院查封或冻结，一般都有上市交易资格。房屋转让又分为交换、赠与、继承、分割等，这些都可以在二手房交易大厅办理。买卖双方可以选择独立办理，也可以委托有资质中介的机构，还可以委托前去市房管局市场科查询有关中介机构的资质记录。 　　需注意的问题 　　办理二手房过户手续 申办条件：如果拟购房为房改房、经济适用房或安居工程房，则需提交转让方的房屋所有权证、界定卡、卖方夫妻到场、买方本人到场、买卖双方的身份证及私章。若房屋产权共有，则需共有人到场。其他类型的房源，只需提交房屋所有权证、买卖双方身份证及私章，买卖双方本人到场。当事人因故不能到场的，需到公证部门开取公证书并委托办理。 　　工作人员就当事人所提交的材料进行核实后，双方签订房地产买卖契约，由房产管理部门查询该房产是否有被法院冻结情况，如果没有则双方交付相关费用、契税，办公人员内部操作，一般承诺10个工作日内领取新的房屋所有权证（若买方申请了二手房按揭贷款，则不以10个工作日为限）。契税标准，所购房屋面积不足144平方米按总房款的2%收取，144平方米以上者，按总房款的4%收取。按揭咨询电话 　　 　　　 　要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。 　　产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”； 　　身份证件是指身份证、工作证和户口簿； 　　第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括： 　　1、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式； 　　2、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本； 　　3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期； 　　4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品； 　　5、其它内容，如房屋平面图等。 　　第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者